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不動産売却を検討している方は、売却時における注意点を事前にチェックしておく必要があります。
知らずに売却してしまうと、後々ミスが発覚し、後悔してしまうかもしれません。不動産売買の取引は値段が高額なため、できるだけリスクを避けるよう心がけましょう。
この記事では、不動産の種類やケース別に分類して、押さえておくべき注意点を紹介します。これから不動産売却したい方、初めて売却を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
不動産売却を開始する前の注意点
まずは、不動産売却の前段階における注意点を紹介します。
売買契約を結ぶ前にチェックしておくことで、失敗するリスクを大幅に減らせます。
ここでは、4つの注意事項について詳しく解説するので、しっかり押さえておきましょう。
不動産売却の流れや期間目安を確認する
不動産売却にかかる期間を把握しておくことで、逆算して計画を立てやすくなります。計画的な売却活動は、物件を早く売るための近道です。
まずは不動産会社に査定してもらい、売却の流れについて話し合いましょう。不動産が売れるまでの期間は、おおよそ3ヵ月〜6ヵ月が目安です。ただし、不動産を売却できるかどうかは運次第のところもあるため、余裕を持って行動することをおすすめします。
また、転勤など急いで売却したい場合は、状況に応じた対策が必要になるため、不動産会社との事前に打ち合わせしておきましょう。
不動産売却の流れについてはこちらのリンクで詳しく紹介しています。気になる方はぜひ参考にしてみてください。
不動産売却の流れとは？相続した不動産を売る場合もわかりやすく解説
不動産売却の方法を検討する
不動産売却の方法は、仲介・買取・任意売却・買取保証付き売却など、さまざまな種類があります。
それぞれ特徴が異なるため、「売却期間はどれくらいか」や「売却代金のローン完済が可能か」といった各々の状況に合わせて最適な売却方法を選択しましょう。
各売却方法の特徴を以下で簡単に紹介します。
- 仲介
売却期間は長めだが、高く売れやすい
- 買取
売却価格は相場の70％ほどだが、早く売れやすい（最短1週間程度）
- 任意売却
住宅ローン返済不可となった場合に、金融機関の合意を得れば売却できる
- 買取保証付き売却
一定期間で売れなかった場合に、仲介の不動産会社に買い取ってもらえる
不動産売却で発生する費用を把握する
不動産売却の際には、手数料や税金などさまざまな費用がかかってきます。あらかじめ把握しておかないと、予想外の負担が増えることになるので注意しましょう。
売却時にかかる費用は、一般的に売却価格の5〜7％が目安です。1,000万円の不動産であれば、50万円以上の費用が必要となります。主な内訳は以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 司法書士報酬
- 譲渡所得税
- 住民税
- 復興特別所得税
不動産売却の税金や手数料、費用などについてはこちらのリンク先で詳しく説明しています。
不動産売却価格を比較・リサーチする
売却する不動産の市場相場を把握しておくことで、不動産会社選びの成功につながる、利益の目安など計画を立てやすくなる、といったメリットを得られます。
不動産売却の査定を依頼する前には、以下2つのサイトをチェックし、売却相場を把握しておきましょう。
- 土地総合情報システム
国土交通省が運営する土地情報サイト。実際に取引された売買価格や地価公示が記載されています。
- REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）
不動産流通機構が運営。不動産会社の取引金額を地域別に検索できます
不動産売却会社のランキングや査定サイトについては、以下のリンクで詳しく紹介していますので、併せて確認してみてください。
売却する不動産の手入れを怠らない
内覧の際に良い印象を持ってもらえるよう、前もって綺麗に整えておくことが重要です。部屋が汚れていると購入意欲が下がってしまい、契約不成立につながる可能性があります。
掃除のポイントを押さえて、清潔感を保つように心がけましょう。以下、掃除の際の注意点です。
- 水回りやキッチンは特に清潔感を出す
- 不用品はできるだけ処分し、捨てられないものはレンタル倉庫を利用する
- 収納スペースも整理整頓しておく
- 異臭がしないか確認する
不動産売却における注意点
続いて、不動産売却契約を結ぶ際の注意点について解説します。知らずに契約してしまうと、後々トラブルになる可能性もあります。
ここで紹介する5つのポイントはどれも非常に重要なので、確認漏れがないように注意してください。
媒介契約の違いを理解してから契約する
媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴や利点が異なります。内容をしっかり把握した上で、自分が希望する条件に適した契約方法を選ぶようにしてください。
以下の表で3つの特徴をチェックしておきましょう。
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約。期限などの制限が少なく自由度が高い。 |
| 専任媒介契約 | 仲介を依頼できる不動産会社は1社のみで契約期間は3ヵ月。自分で取引先を見つけることが可能。 |
| 専属専任媒介契約 | 仲介を依頼できる不動産会社は1社のみで契約期間は3ヵ月。自分で取引先を見つけることはできない。 |
適切な売却価格を設定する
売却価格の設定は、売買契約において最も重要なポイントです。今後の値下げ交渉の可能性を考慮しながらも、高くしすぎないように設定しましょう。
売却価格を適切に設定できていないと、売却期間が延びたり、希望価格より大幅に値下げすることになります。最悪の場合、売れずに終わってしまう可能性もあります。
また、最初から売り急いで値下げすることにも注意してください。損しないためには市場のニーズと相場をしっかり理解した上で価格設定することが大切です。
不動産会社による「囲い込み」の対策を行う
囲い込みとは、別の不動産会社から物件に対して問い合わせがあっても、「すでに申し込みが入った」などと断ることです。囲い込みは売り主にとって売却のチャンスを失うことになるので、早い段階で対策しておきましょう。
囲い込みを防ぐには、不動産会社から「登録証明書」を受け取り、物件がレインズに登録されたことをきちんと確かめてください。登録証明書に記載のURLとパスワードがあれば、インターネット上で登録内容を確認できます。
身に覚えがないのに「購入申し込みあり」「一時紹介停止中」のステータスになっている場合は、囲い込まれていると思ってください。
不動産の傷や欠陥を買主に隈なく伝える
不動産に欠陥がある場合は、すべて正直に伝えるようにしてください。不動産会社や買い主に対して物件の正しい情報を伝えないと、契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任とは、売り主が「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない目的物」を引き渡した場合、買い主は売り主に対して請求または解除できる制度のことです。
賠償金支払を防ぐため、契約時点で欠陥がある状態で売却することを伝えなければなりません。欠陥がないものとして売却し、その後欠陥が発覚した場合には、多額の責任を負ってしまいます。
旧法では「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正により内容が大幅に変わっているので注意してください。
売買契約書の記載内容をきちんと確認する
売買契約は解除することが難しいため、契約を締結する際は内容をよく確認することが大切です。契約時に見落としを発見できれば、契約後のトラブルを回避できます。
引き渡しの期日や契約条件の不明な部分は、売り主と買い主の両者が納得いくまでチェックします。
万が一、契約違反により解除した場合は、売却価格の10〜20％の違約金が発生してしまいます。1,000万円の不動産だと100万円以上の違約金を支払うことになるため、契約締結は慎重に行ってください。
不動産売却完了後の注意点
不動産売却が完了した後にも注意すべきことがあります。
ここでは見落としがちな注意点を2つ解説しますので、売却が終わったあとは必ずチェックするようにしましょう。
確定申告を期限までに行う
会社員の方であればあまり馴染みのない確定申告ですが、不動産を売却した場合は申告が必要なケースもあります。
確定申告が必要になるのは、売却利益が購入価格を上回った場合です。不動産の売却によって利益を得たことになり、譲渡所得税が課せられます。
不動産売却にかかる確定申告は、売却した年の翌年2月16日～3月15日の間に行います。利益を得たのに申告しなかった場合、脱税とみなされペナルティを受ける可能性もあるため、忘れずに申告するようにしましょう。
また売却益が出ない場合でも確定申告により節税できるパターンもありますので、一度税務署の窓口で相談してみることをおすすめします。
不動産の引き渡し日や書類に気をつける
不動産の売却手続きが完了したら、「引渡確認書」または「引渡証明書」を買い主へ渡します。必要な資料や書類の引き渡しが終わったことを証明する重要書類であり、もらった・もらっていないというトラブルを回避できます。
また、決められた期日に物件を引き渡すのも大切なポイントです。その日までに私物を撤去し、綺麗な状態で引き渡せるよう準備しておきましょう。
種類別に不動産売却時の注意点を紹介
不動産には主に「土地」「戸建て」「マンション」の3種類があります。
ここからは種類別における売却時の注意点を紹介します。種類ごとに特有のチェックポイントがあるので、ご自身が売却したい不動産については必ず押さえておきましょう。
土地：境界線を明確にしておく
土地を売却する場合、正しい査定額を出すために境界線をしっかりと定めておかなければなりません。
売却前に境界確定がされておらず、隣地の所有者との間でトラブルになってしまうケースが多々あります。特に相続した古い土地は境界線が曖昧になっている場合が多いため、売却前に必ず確かめておきましょう。
土地の確定境界線は法務局が作成する「確定測量図」に記載されています。法務局の窓口・郵送・インターネットなどで入手可能です。
もしも確定測量図がなかった場合、土地家屋調査士に確定測量を依頼してください。場合によっては50万円以上の費用がかかるケースもあるため、予算を多めに取っておくと良いでしょう。
戸建て：売却前のリフォームは要相談
戸建てを売却する場合の注意点は、安易に事前リフォームしないことです。
「きれいになれば売れやすくなる」と考えがちですが、リフォームするには多額の費用がかかります。その分を売却価格に上乗せした場合、売れ行きが悪くなり、リフォーム費用を回収できなくなるかもしれません。
しかしリフォームには他の物件と差別化できるといったメリットもあります。物件の状態や市場トレンドによってはプラスに働く場合もあるため、一度不動産会社に相談しプロの意見を聞くことをおすすめします。
マンション：周辺の売り出し状況をチェックする
マンション売却では、売却するエリア周辺の売り出し状況がとても重要です。同時期に同一地域内で売り出してしまうと、他の物件と競合してしまい、売れない・安値で売れてしまうといったデメリットが生じます。
特に同じマンション内で一斉に売り出しが始まった場合、日当たりや部屋のリフォームなど価格以外の面で差別化する必要があります。アピールポイントが少ないと、ライバル物件に負けてしまい、いつまでも売れ残ってしまうかもしれません。
売れない期間が長引くと「売れ残り物件」のイメージが付き、ますます人気が落ちてしまうので注意しましょう。競合物件が多いときは売り出しタイミングをずらして売却するのもおすすめです。
こんな場合はどうする？ケース別注意点
続いて、ケース別に見た売却時の注意点を紹介します。
ここではよくある3つのケース「相続」「離婚」「住宅ローン」について取り上げました。失敗する方が多いテーマなので、万が一のときに備えてチェックしておきましょう。
ケース1.相続した不動産の売却
相続物件を売却する場合、「名義変更」と「期限」の2点に注意してください。
不動産を相続したら、持ち主が誰かを明確にする必要があるため、必ず名義変更しなければなりません。名義の変更方法には、法定相続・遺産分割協議による分割・遺言による分割の3種類があります。売却手続きをスムーズに行うためにも、名義変更は早めにやっておきましょう。
また、相続税納税を目的として売却する場合は、期限に気を付けてください。相続税は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内が納税期間です。売却開始～現金化までは6ヵ月程度かかるため、遅くとも相続後4ヵ月目から売却し始めることをおすすめします。
関連記事：相続した不動産売却の流れは？税金の種類・活用できる特例を紹介
ケース2.離婚時の不動産売却
離婚による不動産売却は、離婚前ではなく離婚後に行うことをおすすめします。
なぜなら、離婚前の売却は「贈与」とみなされ、財産を受け取ると贈与税がかかってしまうからです。一方、離婚後は「財産分与」という扱いになり贈与税の対象外となるため、節税対策につながります。
離婚時の不動産売却はタイミングを意識するようにしましょう。
また、共同名義の場合は両者の同意が必要です。相手と音信不通になっている、話し合いできないほど関係が悪化している、というケースはよくあるので注意してください。
ケース3.住宅ローンが残っている不動産の売却
住宅ローンが残っていても条件を満たせば不動産を売却できます。
その条件とは、不動産を引き渡すまでにローンを完済し、抵当権を抹消することです。抵当権が設定されていると勝手に売却できないため、優先的にローンを返済しなければなりません。
売却代金を返済に充てることも可能ですが、それでもローン残債が不動産の価値を上回る「オーバーローン」の状態になることもあります。オーバーローンになった場合は、別のローンや任意売却によって完済できるような工夫が必要です。
ローン返済に売却代金を充てたい場合は、早めに不動産会社へ相談しておくと良いでしょう。
不動産売却の状況別に注意点を把握しておこう
不動産を売却する場合、売却するタイミング・不動産の種類・特殊ケースなど、それぞれの状況別に注意事項があります。不動産売却を開始したあとでミスが発覚しないよう、あらかじめ注意点について理解しておくことが重要です。
売却前・中・後の各タイミングに応じた注意点は漏れなくチェックしておくべきです。また、売却する不動産が土地・戸建て・マンションによっても気を付けるべきポイントが異なります。さらに相続・離婚時・残ローンといった特別なケースにも要注意です。
この記事を参考に、売却前の準備から売却完了までの注意点を把握し、不動産売却を成功させましょう。
