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近年、個人で不動産売却を行うケースが増加しています。特に、新型コロナウィルス感染拡大の影響もあり住み替えを検討する人も増えていて、今後も不動産売却の件数は増加することが考えられます。
そこで、不動産売却で失敗したりトラブルに巻き込まれたりしないように、不動産売却の流れや方法、注意点などについて解説していきます。
不動産売却の基礎知識
不動産売却をする際には、押さえておきたい基礎知識があります。
一般的に、物件を売却する際には不動産会社と媒介契約を結びますが、その契約方法には3つの方法があります。それぞれ特徴が異なりますので、自分の希望に近い契約方法を選ぶことがポイントです。
また、物件の売却方法も主に3つあり、仲介・買取・個人売買からいずれかひとつを選択します。それぞれメリット・デメリットがあるので、売却方法をしっかり理解したうえで選ぶ必要があります。
さらに、不動産売却をする際には諸費用や税金がかかり、実際に手元に入るお金はそれらが差し引かれた金額です。不動産売却では、利益を得られるだけではなく費用がかかる点も注意しましょう。
不動産売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。大切な物件を安心して任せられるように、不動産会社の選び方もしっかりと確認しておきましょう。
不動産売却をする目的・理由
不動産売却を行う目的や理由は、その人の置かれている状況などによってさまざまですが、主にどのような理由があるのでしょうか。国土交通省がまとめたデータを参考に確認してみましょう。
【参考：2020 年土地保有・動態調査（2019 年取引分）｜国土交通省 不動産・建設経済局】
不動産売却をする目的・理由として最も多いのは「買主又は仲介人から希望されたため」で、「日常の生活費に充てるため」という理由が次に多いです。
ほかにも、自分や親族の住宅を建設・購入するためや借入金の返済に充てるためといった理由があります。
不動産売却契約の種類
不動産売却をする際は、個人の力では買い手を探し出すことが難しいため、不動産会社に仲介を依頼することが多いです。依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と売り主で売却物件の売却活動方針や不動産会社へ支払う報酬などを定めた「媒介契約」を結びます。
媒介契約を結ぶことで、双方の信頼関係を築くことができトラブル発生をあらかじめ防ぐことが可能となります。
媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3種類があり、複数の不動産会社との契約が可能かどうかや、売り主への報告頻度、買い手を自分で見つけることの可否、レインズへの登録義務の有無といった点に違いがあります。詳しくは下表を参考にしてください。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 複数社との契約 | 可 | 不可 | 不可 |
| 売主への報告頻度 | 報告義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 買主を自分で見つける | 可 | 不可 | 不可 |
| レインズ(※)への登録 | 登録義務なし | 7日以内 | 5日以内 |
※レインズ（REINS）とは、国から指定された不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことで、正式名称を「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」といいます。不動産会社のみが閲覧できるシステムで、不動産取引において必要不可欠なインフラです。
一般媒介契約
一般媒介契約は、売り主が複数の不動産会社に重複して依頼できる媒介契約です。売り主は、1つの不動産業者に限定されずに依頼できるうえ、自ら買い手を探して売買契約を結ぶこともできます。また、ヘインズへの登録義務がないため、周りの人に知られることなく売却することも可能です（登録を希望する場合は不動産会社に依頼すれば可能）。
ただし、不動産会社から売り主への報告義務がないので、進捗状況については売り主から問い合わせる必要があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は、1社の不動産会社のみに依頼する媒介契約です。不動産会社は積極的に販売活動を行ううえ、契約日から5日以内にレインズへの登録も義務づけられているので、売りづらい物件でも比較的早期に買い手が見つかる傾向があります。また、売り主への報告も週1回以上行うことが決められているので、販売活動状況をこまめに知ることができます。
ただし、売り主はほかの不動産会社に依頼することや自分で買主を見つけてくることはできません。
専任媒介契約
専任媒介契約は、1社の不動産会社と契約を結ぶ媒介契約ですが、自分で買主を見つけて直接売買契約を結ぶことができる点において専属専任媒介契約と異なります。ヘインズへの登録は、契約日から7日以内と義務付けられています。また、売り主への報告頻度は2週間に1回と義務付けられているので、定期的に販売活動状況を知ることが可能です。
不動産売却の流れ
まずは媒介契約を結ぶ不動産会社を決める必要があるため、いくつかの不動産会社に査定を依頼することから始めます。その際に、売却したい物件の概要書や登記事項証明書、間取り図などの書類があれば持参しましょう。
自分でもあらかじめ相場を調べておくと、不動産会社が提示した価格が適正なものかどうかを判断するために役立ちます。
査定結果を受け、信頼できる不動産会社を選び媒介契約を結びます。一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のそれぞれの特徴から、自分に合った契約形態を決めましょう。
契約後は、不動産会社が物件売買のサイトに登録したりチラシを作成・配布したりといった販売活動を行います。売主は、内覧希望者がある場合に備えて片付けや掃除などをして、好条件で売却できるよう努めましょう。
買い手が見つかり、金額面などの諸条件に納得できたら不動産会社を仲介して売買契約を結びます。その後、所有権移転や住宅ローンの手続きなどを済ませ、物件の引き渡しとなります。
不動産売却を決めてから引き渡しまで、6ヶ月程度はかかることが多いです。
不動産売却の方法
不動産売却の方法には、不動産会社を通す「仲介」と「買取」のふたつがあります。また、不動産会社を通さずに、売り主と買い手が直接売買取引を行う「個人売買」という方法もあります。
仲介と買取
不動産売却には、「不動産仲介」と「不動産買取」の2つの方法があります。「不動産仲介」は不動産会社に物件の買い手を探してもらう売却方法で、「不動産買取」は不動産会社が売り主から直接物件を買い取る売却方法です。
| 仲介 | 買取 | |
| 売却価格 | 相場で売却可 | 相場より2～3割程度安い |
| 売却期間 | 完了まで時間がかかる。
売却できない可能性もある |
短期間での売却可 |
| 仲介手数料 | 要(売却価格の3％+6万円)+消費税 | 不要 |
物件を高額売却したい場合は「不動産仲介」が、早期売却を目指したい場合は「不動産買取」がおすすめです。
個人売買
個人売買とは不動産会社を介さずに個人間で売買を行う方法で、売主と買主が直接やりとりをします。なお、不動産会社が仲介して取引を行う場合は宅地建物取引士の資格が必要ですが、個人売買の場合は不要です。
不動産会社を介さないため仲介手数料や消費税を支払う必要がないことや、スケジュール調整がつけやすく自由度が高いというメリットがあります。一方で、買い手を自分で見つけなければならないことや、手間がかかるといったデメリットがあります。
不動産売却の相場の調べ方
不動産会社に査定を依頼する前に、自分でも相場を調べておきます。ネット上には物件の査定価格を調べるサイトがありますので有効活用しましょう。売却物件の近隣エリアで同じような条件で売りに出ているものが参考になります。
また、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」では、不動産の取引価格や地価公示・都道府県地価調査の価格を検索することができます。
物件の売却相場がわかれば、どれぐらいの利益が得られるのかをイメージしやすく、不動産会社とも対等に話せ交渉する際に役立ちます。
不動産売却に必要な費用
不動産売却には、以下のような所定の費用と税金がかかります。
| 費用・税金名 | 内容 |
| 仲介手数料 | 売買契約成立後に、不動産会社に支払うお金 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付したうちの売り主負担分 |
| 抵当権抹消登記費用 | 物件を担保にローンを組んでいる場合の抵当権抹消登記にかかる費用 |
| 譲渡所得税 | 不動産売却によって得られた利益にかかる税金 |
これら以外にも次のような費用が発生するケースもあります。
【土地の場合】
| 費用・税金名 | 内容 |
| 測量費 | 隣地との境界が不明瞭な場合など測量を行うときにかかる費用 |
| 解体費 | 土地を更地にする際に建物を解体するためにかかる費用 |
【マンション・一戸建ての場合】
| 費用・税金名 | 内容 |
| リフォーム費用 | リフォームにかかる費用 |
| クリーニング費用 | 掃除のプロに依頼してハウスクリーニングをするための費用 |
| 引渡し費用 | 引っ越しや家具・家電などの処分費用 |
| ローン一括返済手数料 | 住宅ローン一括返済にかかる手数料 |
不動産売却の会社の選び方
不動産会社に査定を出してもらうと不動産の正確な価格がわかりますが、大事なのは不動産会社の選び方です。エリアに精通しているか、豊富な実績があるか、大手or地元密着はどちらが自分に合うかなど主な4つの選び方のポイントを解説します。
物件のあるエリアに詳しい
物件のあるエリアに詳しい不動産会社は、購入検討者に対して、物件だけではなくエリア全体のよさも伝えることができます。たとえば、子育てのしやすさや治安の良さなど住むうえで魅力的な面をアピールできます。
豊富な販売実績がある
物件を売却する際に不安を感じる人にとって、豊富な販売実績を誇る不動産会社は頼りになる存在でしょう。また、不動産会社によって、マンションの取扱い数が多いところや戸建て物件が多いところなどそれぞれ特色があるため、公式サイトで取扱い物件の傾向を確認することをおすすめします。
親身に話を聞いてくれる
不動産売却はそれほど多く経験することではないため、勝手がわからず戸惑うことも多いです。そういった売り主の状況をよく理解し、親身に話を聞いてくれる担当者がいるかどうかも大切なポイントです。売り主の希望にしっかりと耳を傾け、売り主ができるだけ利益を得られるように活動してくれる営業担当者がいると安心です。
大手と地元密着型どちらが良いのか検討する
不動産会社には大手不動産会社と地元密着型の不動産会社があり、それぞれ特徴があります。
大手不動産は、なんといってもネームバリューがあり店舗間で顧客を紹介できるというメリットがあります。しかし、担当者が抱える案件がたくさんあり親身に話を聞いてもらうことが難しいことがあるでしょう、
一方、地域密着型の不動産会社は、エリアをよく知っているうえに独自の情報を持っている可能性が高いです。しかし、最新のトレンドに疎い傾向があります。
不動産売却を行う際に気をつけること
不動産売却を行う際には、媒介契約の選び方や解約の条件を確認するなど注意すべきことがあります。後のトラブルを回避するためにも注意点について理解しておきましょう。
契約は慎重に結ぶ
媒介契約を結ぶ際には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約それぞれの特徴や違いを踏まえて慎重に選ぶことが大切です。特に解約条件については注意が必要で、一般媒介契約はいつでも解約が可能ですが、専任媒介契約や専属専任媒介契約は解約自体は可能でも一般的に3ヵ月契約であるケースが多く、それ以前に解約する場合は違約金などを請求される可能性があります。
また、物件が売れなかった場合の対策も考えておく必要があります。たとえば、専任媒介契約や専属専任媒介契約で契約に至らなかった場合、一般媒介契約に切り替えて複数の不動産会社と契約を結ぶといった方法もあります。
不動産の欠陥を隠さない
売却物件に雨漏りなどの欠陥（瑕疵）があることを認識していながらも、告知せずに売却した場合、「契約不適合責任」を負ってしまうことがあります。「契約不適合責任」とは、売り主が契約内容に不適合な物件を引き渡した場合の売り主の責任のことをいい、代金減額請求権や損害賠償請求権、法定解除権などを行使されてしまう可能性があります。
物件の瑕疵については言いにくいことかもしれませんが、適切なアドバイスを受けられることもあるので不動産会社に正直に申告することが大切です。
不動産の売却方法を正しく理解して、賢く売る準備をしよう
不動産を売却をする際には、不動産会社との契約形態や売却方法、売却の流れ、経費など必要な知識を得て慎重に検討することが大切です。また、大切な物件を安心して任せられるよう信頼できる不動産会社を選ぶ必要があります。
不動産売却をする理由はひとそれぞれですが、いずれにしろ高額なお金の取引となるため、後のトラブルを防ぐためにもこの記事で解説した注意点にも気を付けて取引を行いましょう。
