本サイトはプロモーションが含まれています
不動産の売却にかかる税金がどのくらいなのか、また、節税対策にはどのような方法があるのか知りたい人も多いのではないでしょうか。不動産の売却にかかる税金は、なかには数百万円にものぼるケースもあるため、しっかりとした節税対策を行いたいところ。
この記事では不動産売却にかかる税金の内容や計算方法、利益が出た場合の節税対策について解説していきます。
不動産売却にかかる税金の種類
不動産売却時にかかる税金は、「不動産売却に対する税金」と「売却時に利益があった場合にかかる税金」の2種類に分かれます。不動産売却に対する税金は以下の2つです。
- 収入印紙税
- 登録免許税(抵当権抹消登記)
収入印紙税は、売買時の成約価格に応じて金額が異なります。また、住宅ローンを払い終わらず売却する際に行わなければならない抵当権抹消登記のために、登録免許税として不動産1つにつき1,000円を負担する必要があります。
売却時に利益があった場合にかかる税金は以下の2つです。
- 譲渡所得税
- 復興特別所得税
譲渡所得は、住民税や所得税をまとめたものです。ほとんどの一時所得や雑所得等の「総合課税」とは異なり、不動産の譲渡所得は「分離課税」であるため、総合課税の所得とは切り離して計算する必要があります。譲渡所得に生じる所得税や住民税は、売却の翌年の税金です。
不動産売却益にかかる所得税や税率はどれくらい？
不動産売却で利益を得た場合、譲渡所得と復興特別所得税を支払わなければなりません。特に譲渡所得については、売却益が大きければ金額も高くなり、中には数百万円を支払うケースもあります。どのような場合に譲渡所得を支払う必要があるのか、またその金額はいくらになるのかを確認していきましょう。
不動産売却の譲渡所得がプラスで発生
譲渡所得(不動産の売却益)がプラスになると税金が発生します。譲渡所得は、以下の計算で導き出されます。
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
- 譲渡収入金額：売却価格
- 取得費：購入価格+購入時にかかった費用
- 譲渡費用：売却時にかかる費用
上記の計算を行い、算出された値がプラスであれば課税対象です。なお、計算を行い発生したプラスの利益を「譲渡益」、マイナスの損失を「譲渡損失」といいます。
なお、自宅の売却なら譲渡所得が3,000万円より小さければ「3,000万円の特別控除」が適用できるため税金がかかりません。これは要件を満たした自宅（住宅用家財）を譲渡したときのみ適用できる特例です。
不動産売却益の税金計算
「3,000万円の特別控除」を適用すると以下の通り税金計算を行います。
譲渡所得税=(譲渡所得-3,000万円)×税率
譲渡所得から3,000万円の特別控除額を差し引き、税率をかけたものが譲渡所得税額です。税率は、以下のとおり売却する不動産の所有期間によって異なります。
- 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63％（所得税30％+住民税9％+復興特別所得税0.63％）
- 長期譲渡所得（所有期間が5年以上）：20.315％（所得税15％+住民税5％+復興特別所得税0.315％）
上記を見ると、短期よりも長期で所有していた不動産の方が税率が低くなることがわかります。売却予定の対象不動産に応じた税率で計算しましょう。
不動産売却にかかる税金の計算方法がすぐわかる！簡単シミュレーション
不動産売却で利益がある場合の税金対策
売却する不動産の価格や条件によっては、売却時の税金が数百万円になるケースは珍しくありません。しかし、不動産売却時に施せる税金対策が存在するので、正しく理解して損をしない不動産売却を行うことがポイントです。
取得費がわかる書類を準備する
不動産売却時に、取得費が証明できる書類を用意しておくことが最も大きな節税対策となります。取得費がわからない場合は「概算取得費」を用いて計算されますが、概算取得費は本来の取得費よりもはるかに低いと予想される「譲渡価格の5％」です。取得費が小さいと譲渡所得が大きくなってしまうため、その分課される税金額も膨れ上がってしまいます。
取得費がわかる代表的な書類は、購入時の売買契約書です。もし売買契約書が手元にない場合は、以下の方法をとりましょう。
- 購入時の担当者から売買契約書のコピーをもらう
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入金額を推測する
- 抵当権設定額から購入金額を推測する
- 当時の地価データから購入金額を推測する
- 当時の通帳の出金データから購入金額を推測する
これらの対応をとる場合は、必ず税務署へ相談のもと行いましょう。
控除できる費用をもれなく計上する
控除できる費用が多ければ多いほど譲渡所得が少なくなり、税負担を軽くできます。控除できる費用は主に「取得時にかかった費用」と「売却時にかかった費用」の2種類です。もれなく計上するために、具体的にどのような費用が対象となるか確認しましょう。
取得費にかかった費用
取得費とは、不動産を購入するにあたって必要な費用です。取得費をなるべく多く計上することで課税対象となる譲渡所得を減らし、節税対策ができます。具体的に加算できる所得費には、以下のようなものがあります。
- 取得時の仲介手数料
- 登記時の司法書士等への依頼料
- 登録免許税
- 収入印紙代
- 不動産取得税
- 借入金利子
- 測量費
- 土地の整地、埋め立て費用
- リフォーム費 など
取得費はなるべく多く計上することが節税対策におけるポイントなので、もれのないように必ずすべて確認しましょう。
売却時にかかった費用
譲渡費用（売却時にかかる費用）も取得費同様、なるべく多く計上することで節税対策につながります。具体的には以下のようなものが譲渡費用に含まれます。
- 売却時の仲介手数料
- 売却時のために要した広告費
- 鑑定料
- 売却のために行った借家人に支払った立ち退き料
- 買主との交渉で要した交通費、通信費
- 買主の登記費用を負担した場合はその負担額 など
なお、以下のように譲渡費用には認められない費用もあるため注意しましょう。
- 町内会費
- 引っ越し費用
- つなぎローンの金利や手数料
- 管理費、修繕積立金など
- 火災保険料
- インターネット加入料 など
譲渡費用は、土地や建物を取得する際に直接かかった費用であることを覚えておきましょう。
特別控除をもれなく利用する
節税対策には、要件に該当する特別控除をもれなく利用することも重要です。特別控除は定められた要件を満たしていなければ利用できないので、適用要件を必ず確認するようにしましょう。
マイホームなら3,000万円の特別控除
自宅を売却するなら「3,000万円の特別控除」が利用できるかどうかを確認しましょう。利用できると、譲渡所得から3,000万円を控除して課税対象額を大幅におさえられます。
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円
以下に、この特例における適用条件の一例を紹介します。
- 現在住んでいる家屋、またその敷地と借地権を譲渡する場合
- 以前住んでいた家屋の場合は、転居日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 取り壊して売却する場合でも、取り壊し日から1年以内に売買契約を締結、かつ転居日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
- 売った年の前年および前々年にマイホームの買い換えやマイホーム交換の特例を受けていないこと
その他詳しい内容と要件においては、国税庁の公式サイトよりご確認ください。
「3,000万円の特別控除」は、引渡し前2年間に同特例を受けていたら利用できません。また、住宅ローン控除との併用も不可のため注意してください。住宅の買い換えでは「住宅ローン控除」か「3,0000万円の特別控除」のどちらかを選択して利用しましょう。
平成21年及び平成22年に取得した土地なら1,000万円の特別控除
平成21年及び22年に取得した土地を売却する場合は、譲渡所得から1,000万円の特別控除を受けられます。
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-1,000万円
主な適用要件は、平成21年に取得した土地は平成27年以降に譲渡、平成22年に取得した土地は平成28年以降に譲渡することです。また、親子や夫婦といった特別な間柄（生計を共にする親族、内縁関係にある人など）にある者からの取得は対象外となるので注意しましょう。
その他詳しい内容と要件においては、国税庁の公式サイトよりご確認ください。
相続した空き家なら3,000万円の特別控除
相続した後に自宅として利用した空き家で、その後に売却する場合は3,000万円の特別控除の対象です。3,000万円の特別控除は、相続した家かつ自宅ではない場合でも要件を満たすと利用できます。
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円
主な適用要件は、以下のような内容があげられます。
- 相続開始の直前に被相続人の住居として利用されていた場合
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 戸建て住居であること
その他詳しい内容と要件においては、国税庁の公式サイトよりご確認ください。
税率が下がる保有期間で売却する
売却までの所有期間が「5年超え」もしくは「10年超え」であると節税に効果的です。そもそも住居用家財は、売却した年の1月1日における所有期間によって税率が以下のように異なります。
- 短期譲渡所得（5年以下）：39.63％
- 長期譲渡所得（5年以上）：20.315％
さらに10年以上の所有期間があると、より低い税率が適用される「マイホームの軽減税率の特例」が利用できます。
| 長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 |
| 6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ | 0.21％ |
| 6,000万円超えの部分 | 15％ | 5％ | 0.315％ |
たとえば、8,000万円の譲渡所得金額がある場合、要件を満たしていれば6,000万円分は税率14.21％、のこり2,000万円分が20.315％となります。なお、長期譲渡所得金額は「3,000万円の特別控除」適用後の譲渡所得が対象です。
居住用財産の買い換え特例を利用する
譲渡所得が,3000万円を超える場合は「住居用財産の買い換え特例」を利用することで税負担を繰延できます。ただし、繰延は非課税になる訳ではなく、納税の先送りをしているだけである点に注意しましょう。
居住用財産の買い換え特例は、売却したマイホームよりも新しく購入するマイホームの方が高額の場合に利用でき、購入したマイホームを将来売却するときに現在に遡って課税されます。「3,000万円の特別控除」は、譲渡所得が3,000万円を超えているため減税はできるものの、少なからず税負担は発生します。しかし、買い換え特例なら今回はどうしても税負担を避けたいという場合に繰延できるので、納税タイミングをずらすことが可能です。
その他詳しい内容と要件においては、国税庁の公式サイトよりご確認ください。
不動産売却時にかかる税金への対策を知って、賢く節税しよう
不動産の売却時は、譲渡所得に対して税金がかかるため、利益を多くするには譲渡所得をなるべく低く計上する必要があります。譲渡所得を下げるには、以下のような節税対策をもれなく行いましょう。
- 取得費をすべて計上する
- 控除できる費用をすべて計上する
- 特別控除を利用する
- 税率が下がる保有期間で売却する
- 居住用財産の買い換え特例で納税を繰り延べる
不動産売却時にかかる税金対策をしっかり施して、賢く節税しましょう。
