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不動産売却の流れを把握することは、売却をスムーズに進めるためにも、取引で損をしないために非常に重要です。流れを理解できていれば、事前に対策をとることができますし、トラブルが起こっても対応しやすくなるからです。
しかし、不動産売却はよくわからなかったり、手続きが煩雑だったりするので、難しいと感じる人が多いでしょう。業者に一任してしまうこともできますが、不動産売却を有利に進めるためにも、流れをしっかり把握しておきましょう。
不動産売却の流れと手順
一般的な不動産売却の流れは、不動産会社に仲介を依頼して売却を進めるという形になり、８つのステップがあります。流れを確認するとともに、具体的にやるべきことなどについても見ていきましょう。
1：相場を調べる
まず、売却したい不動産がどれくらいの価格で売れるか、ネットや不動産会社の店舗などで周辺の相場を調べましょう。調べるときのポイントは、広さ、築年数、最寄駅からの距離など、売却したい不動産と似ている物件を探すことです。そして、売出価格ではなく成約価格を見ることが重要です。売出価格はあくまでも売主の希望ですが、成約価格は実際に売れた価格になるので、より正確に相場を把握できます。
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」なら、成約価格の情報が出ているので、相場を調べるのにおすすめです。
2：不動産会社に相談し査定を受ける
相場を把握したら、次は売却物件がいくらになるか不動産会社に査定を依頼します。査定費用は一般的に無料なので、できれば3～4社に査定依頼をして、金額やサービス内容を比較しましょう。
査定方法は、物件の所在地や面積、築年数などの情報をもとに算出する簡易（机上）査定と、簡易査定のデータに加えて物件そのものをチェックする訪問査定があります。詳細な価格が知りたい場合は、より正確に査定される訪問査定がおすすめです。
なお、売却に必要な書類を準備しておくとスムーズでしょう。
不動産売却の売主の必要書類は？書類の種類や入手方法をわかりやすく解説
3：不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定の結果、サービス内容や担当者との相性などをもとに、信頼して任せられそうな不動産が記者と媒介契約（仲介契約）を結びましょう。
媒介契約は、一度に複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約と、1社としか契約を結べない専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できるため、多くの購入希望者にアプローチしやすいという特徴がありますが、売買契約に至らなければ不動産会社は仲介手数料を得ることができないため、積極的に営業活動をしてくれない可能性があります。一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社としか契約を結ばないため、不動産会社が熱心に営業活動をしてくれる場合が多いでしょう。
3種類の媒介契約の違いは、以下のとおりです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 同時契約できる不動産会社の数 | 2社以上 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売主自らが探した買主との取引 | 可 | 可 | 不可 |
| レインズへの登録（※） | 登録可能 | 登録義務あり | 登録義務あり |
| 売主への業務報告義務 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約有効期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する物件情報を確認するシステムで、売り手や買い手を探すことができます。レインズは不動産会社のみ利用できるサイトなので、通常は一般の人はアクセスできません。ですが、登録した場合、売主は自身の売却物件に限り閲覧できます。
4：販促活動をする
媒介契約締結後は、不動産会社が広告活動や内覧など、売却のための活動を一通り行ってくれます。
この期間、売主がやることは内覧の準備です。汚れが目立ちやすい玄関回りや水回りの清掃を念入りにし、室内を明るくするなど、良い印象を持ってもらえるようにしましょう。また、物件をアピールできるように、長所なども考えておくとよいでしょう。
なお、売却にあたっての要望は、あらかじめ不動産会社に伝えておきましょう。
以下、不動産売却の上で整理しておきたい要望の一例です。
・希望の売却価格
・希望の売却時期
・販促内容の希望
・優先事項
・その他 物件特有の条件に関する要望など
5：買主と条件交渉をする
購入希望者が現れると、不動産会社を介して希望者の購入申込書を受け取るのが一般的です。購入申込書には、売買価格、支払い条件、引き渡し日など、購入希望者からの希望条件が書かれているので検討しましょう。購入希望者と条件が折り合わないときは、不動産会社通じて交渉や調整を行います。
交渉は主に値下げに関することが多いので、予め値下げを想定した金額設定と、売り出して間もない頃の値下げ交渉は応じない、高額な値下げには応じないなど、値下げに関する対応を決めておくことも重要です。また、最低売却金額なども不動産会社と事前に相談しておくとよいでしょう。
なお、調整や交渉はトラブルを避けるためにも、必ず不動産会社を通しましょう。
以下、調整する条件の一例です。
・売買価格
・手付金や内金の額
・契約日や決済日
・引き渡しの時期
・その他の条件
6：売買契約を締結する
買主と売主が互いに価格や条件で合意に至ったら、売買契約締結となります。契約締結の前に、買主側の住宅ローン申し込みなどの確認や、物件の最終調整をしておきましょう。
売買契約は、売主、買主、それぞれの仲介業者が集まって行うのが一般的です。契約に先立って、宅地建物取引士が重要事項説明を行い、売主と買主両方が納得したうえで契約書に署名・捺印し契約が成立します。契約書は項目が多岐にわたるので、「公益財団法人不動産流通推進センター」のチェックリストを使って確認をするとよいでしょう。
なお、売買契約が成立すると、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。支払いのタイミングは不動産会社によって異なりますが、売買契約が成立した時点で半金を支払うのが一般的です。
7：決済を確認して不動産を引き渡す
売買契約を結び代金の決済が終わったら、物件の引き渡しを行うことになります。
契約を結んでから2週間～1ヵ月後に、買い手の住宅ローン審査の結果が共有されるので、通過していれば引き渡し日の設定をおこないます。売り手側は、その間に所有権移転手続に加えて、住宅ローンがある場合は解約や抵当権の抹消手続を行います。不動産会社へ仲介手数料の残額の支払いもしましょう。買主から代金の支払いを受けたら、鍵を渡して引渡し完了となります。
8：確定申告をして納税する
不動産を売却し、売却益が出た場合は、翌年に確定申告が必要になります。売却益は譲渡所得になり、譲渡所得税を納める必要がありますが、譲渡所得がなければ確定申告の必要はありません。ただし、不動産売却では一定の条件を満たせば、特別控除や特例の適用を受けることができ、それによって納税額がゼロになるケースもあります。特別控除や特例は確定申告をしなければ適応されないので注意しましょう。
不動産売却の確定申告のやり方は？税金が控除されるケースも解説
相続した場合の不動産売却の流れ
相続した不動産を売却する場合も、基本的な流れは通常の不動産売却と同じですが、最初に不動産の所有者が変わったという登記名義の変更手続きである相続登記を行う必要があります。とはいっても、相続登記には時間がかかるので、不動産の売却と相続登記を並行して行っていくのが一般的です。
相続登記の手続きは自分で行うこともできますが、非常に煩雑で手間がかかります。申請書の作成だけでなく、遺産分割協議書の作成、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や相続人全員の戸籍謄本を取り寄せる必要があるなど、専門的な知識がないと難しい場合があるので、スムーズに手続きを進めたい場合は、司法書士などの専門家に依頼するとよいでしょう。
不動産売却の前に整理しておきたいポイント
不動産の売却には手間がかかりますし、大きなお金が動きます。希望通りに売却することができず後悔することがないように、事前に整理しておきたいポイントを見ていきましょう。
売却の理由
売却の理由は、より良い家への住み替え、家族構成やライフスタイルの変化、ローンの返済が困難などさまざまですが、自分なりの売却理由を明確にすることが重要です。理由を明確にすることによって、希望条件も明確になり、売却活動も積極的に取り組めます。
また、物件の購入希望者から、売却の理由などについて質問されることも少なくありません。売却理由を明らかにしておくことで、売買や手続きをスムーズに進めることができるでしょう。
売却予定価格
売却予定価格は、いくらで売りたいという希望だけでなく、近隣の相場や査定額をもとに、不動産会社と相談しながら設定しましょう。住み替えの場合は、売却によって新しい住宅購入に必要な資金を確保できるか精査する必要があります。
なお、売却の際には、必ずといっていいほど買い主側から値下げ交渉をされるので、その前提で値引き分の金額をプラスした価格設定をするのがポイントです。また、売り出し価格を決めたら、同時に最低売却価格も決めておくと、資金計画を立てやすいでしょう。
売却のタイミング
不動産の売却のタイミングは、市場、季節、税金など、いろいろな要素があります。売却価格の相場が上昇しているなど、市場がよい場合は高く売るチャンスです。引っ越しシーズンである2月～3月と9月も住宅を探す人が増えるので、買い手が付きやすいです。一般的に住宅ローン金利が低いときのほうが返済の総支払額が少なくなることから、住宅ローン金利が低い時期は買い手の購買意欲が高まります。また、不動産は売却益が出た場合に税金がかかりますが、所有期間が5年を過ぎると支払う税金が安くなるので、所有期間が5年を経過したときもタイミングでしょう。
不動産はタイミングがよければ高く売却できますし、タイミングが悪ければ安く売却することになるので、しっかりと見極めましょう。
売却の期限
不動産の売却には半年～1年ほどの時間がかかります。いつまでに売りたいという希望がある場合は、準備は早めに行い、売却期間に余裕をもたせましょう。また、売れやすい時期や売れにくい時期もあるので、売却時期を調整できるのであれば、売れやすい時期に合わせるのも得策です。
なお、不動産売却には、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。購入希望者を探す必要がないのですぐに売却が可能ですが、買い取りは仲介で売却する場合の7～8割程度の価格となります。
必要な費用
不動産の売却には、多くの費用が発生します。代表的なものは仲介手数料で、買い手との売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬になります。そのほかにも印紙代や登記費用、売却益が出た場合は譲渡所得税、ローンを一括返済する場合は事務手数料などが発生します。また、引越し費用やリフォーム・クリーニング費用などがかかる場合もあるでしょう。
費用総額の相場は、売却価格の5～10％になることが多いですが、資金計画通りに売却を進めるためにも多めに見積もっておくとよいでしょう。
失敗した場合の対策
不動産の売却は失敗すると、高く売れない、いつまでたっても売れないということがあります。
不動産売却の失敗は、適切な準備や対策をとることで回避できるので、具体的な失敗事例を調べ、その回避策などを不動産会社と相談しておくとよいでしょう。
以下、失敗例として多い事例です。
・売るタイミングを外してしまい売却までに時間がかった
・売却を焦って希望の価格や条件で売れなかった
・依頼した不動産会社が頼りにならなかった
・費用や税金が思ったより多く赤字になってしまった
・説明不足で売却後にクレームを入れられた
不動産売却の流れは事前に把握してから手続きを進めていこう
不動産の売却は、事前に全体の流れを把握しておくことで、計画的かつスムーズに進みやすくなります。売却活動は主に不動産会社が中心となって行いますが、任せっきりにすると失敗に繋がる可能性もあるので、売主側も積極的に情報収集をしたり、内覧に備えたりするなど、事前にできる準備を怠らないことが重要です。
より良い条件での取引や、契約・取引に関するトラブル回避のためにも、信頼できる不動産会社を選び、スムーズな売却を目指しましょう。
