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不動産を売却したらほぼ必ず行わなければならない確定申告。どのような状況において確定申告が必要なのか、また申告の流れはどうなっているのかわからない人も多いのではないでしょうか。
この記事では、不動産売却後に確定申告が必要な場面と申告することで利用できる特例、さらには申告忘れの場合に課せられるペナルティについて解説していきます。自分は確定申告をすべきかどうかがわかるので、ぜひ最後までご覧ください。
不動産売却で確定申告が必要なケース
不動産を売却する場合は、会社員や自営業にかかわらず確定申告が必要となります。確定申告が必要なケースは以下の2つのケースです。
- 売却益がプラスの場合
- 特別控除の適用を受ける場合
上記について、具体的にどのような状況であるかを確認していきましょう。
売却益がプラスの場合
土地を売却することで得た利益は「譲渡所得」に該当し、給与所得や事業所得等とは分離して課税されます。譲渡所得が発生した場合は確定申告をしなければならないため、不動産売却によって売却益がでたら必ず確定申告をしましょう。譲渡所得は以下の計算式で導き出されます。
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)
たとえば、4,000万円で取得した不動産を6000万円で売却し、譲渡時に必要となった費用を1,000万円とすると以下のように計算ができます。
6,000万円-(4,000万円+1,000万円)=1,000万円
上記の例の場合、算出された1,000万円が譲渡所得となり、この金額から譲渡所得税が算出されます。なお、譲渡所得には所得税と住民税がかかります。
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特別控除の適用を受ける場合
不動産売却時には、適用要件を満たせば利用できる特別控除があります。以下の特別控除を利用する場合は、確定申告が必須です。
- マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
- 10年超所有の軽減税率の特例
上記の特別控除を利用することで納税額がゼロとなるケースもありますが、たとえ非課税となったとしても控除を受けるなら確定申告をしなければなりません。
特別控除1：マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
マイホームを譲渡する場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円
最大3,000万円を控除できることから、なかには利用すれば譲渡所得が0となり、税負担をなくせる人も多いでしょう。しかし、利用するには以下のような適用要件を満たす必要があります。
- 自分が居住している家屋、もしくは家屋とともにその敷地や借地権を譲渡
- 以前居住していた場合は、転居日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 過去2年間でこの特例を受けていないこと
- 過去2年間でマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと
その他の詳しい内容や要件は、国税庁の公式サイトを確認してください。
特別控除2：10年超所有の軽減税率の特例
居住用財産を、購入日の属する年の1月1日から10年以上所有した後に売却をする場合、軽減税率の特例を受けられます。この特例は「3,000万円の特別控除」と併用可能なため、両者をあわせて利用できると非常に大きな節税効果が見込めるでしょう。
10年以上所有した場合は、以下のとおり6,000万円を堺に課せられる税率が変化します。
| 長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 |
| 6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ | 0.21％ |
| 6,000万円超えの部分 | 15％ | 5％ | 0.315％ |
なお、この特例を利用する場合にも確定申告は必須なので忘れずに申告しましょう。
不動産売却で確定申告が不要なケース
不動産売却時には、確定申告が不要なケースもあります。それが「不動産売却益がマイナスの場合」です。売却益がマイナスになるケースはどのような状況かを確認しましょう。しかし、売却益がマイナスであっても確定申告をしたほうが得するケースもあるので、ぜひ参考にしてください。
売却益がマイナスの場合
不動産売却益がマイナスの場合、つまり土地を売ったにもかかわらず利益が上がらなかった場合は、確定申告は原則不要です。このように、不動産などの資産の売却時に損失が出てしまうことを「譲渡損失」と言います。
たとえば、3,000万円で購入した土地を2,500万円で売却した場合、500万円の損失が生まれてしまいます。この場合、利益が出ていないため納税も確定申告も不要です。
売却益がマイナスでも、申告した方が得になる特例がある
売却益がマイナスの場合は確定申告は不要ですが、不動産をマイホームとして持っている場合は申告したほうが得をするケースがあります。確定申告をすることで、以下の特例を利用できるからです。
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（マイホームの買い換えが伴った場合）
- 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（マイホームの買い換えが伴わない場合）
損益通算とは、発生した損失を損益通算の対象である他の所得から控除できる仕組みです。また、繰越控除とはその年に控除しきれなかった損失分を、3年以内に繰り越して控除できる仕組みです。
損益通算や繰越控除は、損失が発生した場合の有効な節税対策となるので利用する場合は確定申告を行いましょう。
不動産売却の確定申告のやり方
不動産売却時はほとんどの場合で確定申告が必要となります。税負担を軽くするために必要な確定申告なので、重要事項を取りこぼしなく申告したいところ。不動産売却時の申告の流れを確認していきましょう。
不動産売却の確定申告の流れ
確定申告では、1月1日〜12月31日までの所得額と所得税額を、翌年の2月16日～3月15日の間に申告・納税します。大まかな流れは以下のとおりです。
1.必要書類を準備する
不動産売却時には多くの書類が必要となります。税務署で入手するものもあれば、売買契約書のコピーなど自分で用意しなければならない書類もあるため、余裕をもって準備すると安心です。
不動産売却の確定申告で必要な書類をわかりやすくケース別に解説
2.譲渡所得税を計算する
必要書類を揃えたら、確定申告書に記入する譲渡所得税の計算を行います。売却で得た譲渡所得をもとに税率計算を行いますが、その際に利用できる特例があればもれなく利用することで節税対策をしましょう。
不動産売却にかかる税金の計算方法がすぐわかる！簡単シミュレーション
3.確定申告書を作成する
不動産売却の確定申告では「申告書B（第一表・第二表）」と「第三表（分離課税用）」が必要です。これらの書類は税務署窓口か、国税庁の公式サイトよりダウンロードすることで入手できます。必要事項を記入し、申告に備えましょう。
4.税務署に申告する
申告には3つの方法があります。税務署窓口へ持参するか郵送、もしくはe-Tax（国税電子申告・納税システム）を利用して電子申告する方法です。申告期限を守り、確実に提出しましょう。
5.納税する、または還付を受ける
確定申告で納税が必要となった場合は、申告期間中（2月16日～3月15日）に税務署か金融機関で納税します。還付を受ける場合は、申告した振込口座に4月上旬～5月頃に還付金が入金されます。
確定申告は誰が行うか
不動産売却の確定申告は、計算が煩雑なため自分一人ですべてを行おうとすると非常に労力がかかります。もちろん、正しい申告ができない場合は訂正を求められることもあります。ミスなく少ない労力で申告するためにも誰かに助言してもらったり、税理士に依頼したりと方法を探してみましょう。
自分で行う
自分で申告することで税理士への依頼料といったコストをおさえられます。自分で確定申告を行う場合でも、資料を参考にしたりプロに相談をしたりすることで最小限の労力で申告できるでしょう。
たとえば、国税庁の公式サイトにある確定申告書等作成コーナーを利用すればガイドに従いながら作成できます。また、国税局・税務署・市区町村の臨時会場では、税理士の無料相談場所が設置されていることもあるので、特に初めて確定申告を行う場合は積極的に利用するのがおすすめです。
税理士に依頼する
正確かつ無駄なく処理してもらいたいなら、税理士に依頼するのがおすすめです。税理士に依頼すると自分の労力はかけずに時間を有効活用できるものの、コストがかかることは覚えておきましょう。
税理士に依頼するにあたって、申告情報の元になる書類は渡す必要があります。「支払費用の領収書」「源泉徴収票」などの基本的な書類は自分で揃えなければならないため、依頼する税理士事務所のサイトや受付窓口で持参書類を確認しましょう。
不動産売却の確定申告をしなかったらどうなる？
不動産売却後、確定申告を行わないとペナルティが課せられます。場合によっては刑罰を受けることもあるので、どのような場合にペナルティが発生するかを必ず確認し、正しく申告するようにしましょう。
延滞税を課される
申告期日内に確定申告をしなければ、役所から「警告通知書」が届き、納める税額や超過した日数に応じて無申告加算税・延滞税を支払わなければなりません。
納税期限を過ぎると延滞税がかかります。延滞税は、申告期限から2ヶ月以内は約7％、2ヶ月目以降は約14％です。また、無申告加算税はそもそも確定申告を行わなかったことに対するペナルティであり、納税額の50万円以下の部分に対しては15％、50万円以上の部分には20％が課せられます。どちらのペナルティも非常に高税率のため、納税期日は必ず守るようにしましょう。
なお、どうしても期日までに申告が出来ない場合は事前申請をすることで無申告加算税は5％に軽減できます。
故意に申告しないと逋脱犯になる
確定申告を故意に実施しなかったり、不正手段を用いて納税を免れようとしたりすると、逋脱犯となり刑罰の対象です。
逋脱犯になると、10年以下の懲役、もしくは1,000万円以下の罰金またはこの両方が課せられます。申告時期に遅れてしまうとペナルティとして延滞税・無申告加算税を課せられるのみですが、故意に納税をしない場合は犯罪者と見なされてしまうため、絶対に避けましょう。
不動産売却をしたら、忘れずに正しく確定申告をしよう
不動産売却をすると、ほとんどの場合で確定申告が必要です。特に不動産売却益が出たときや特例を受けるときは必須なので忘れずに行いましょう。
確定申告を行う際は、自分で申告することも可能ですが、税理士に依頼することで正確かつ効率的に申告できます。なお、申告が遅れたり故意に申告しなかったりすると厳しいペナルティが発生するため注意が必要です。不動産を売却したら、忘れずに正しく確定申告を行いましょう。
