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住宅ローンの借り換えを検討している人にとって、借り換え後も住宅ローン控除を受けられるかどうかは気になる問題なのではないでしょうか。
結論からいうと、住宅ローンの借り換え後も控除は受けられますが、注意すべきポイントや要件がいくつかあります。この記事では、住宅ローンの借り換え後も控除を受けるための要件や具体的な計算方法、控除を受けるための手続きを詳しく解説していきます。
借り換えをしても住宅ローン控除は受けられる？
借り換え後の住宅ローンは、原則として住宅ローン控除の対象外です。しかし、一定の条件を満たせば、引き続き住宅ローン控除の対象となります。
そもそも住宅ローン控除は「新築物件のマイホームを購入」や「マイホームの増改築」をしたときのローンを対象とする控除です。「今までの住宅ローンを消滅させて新規の借り入れ」を行う性質がある住宅ローンの借り換えは対象から外れます。
基本的には住宅控除の対象外となる借り換えですが、定められた2つの条件を満たした場合に控除の対象となります。詳しい条件を確認していきましょう。
借り換え後に住宅ローン控除を受けるための条件
住宅ローン控除を受けると、納める税金から控除されるメリットがあります。住宅ローンの借り換え後も控除を受けるためには、以下2つの条件を満たす必要があります。
- 今までの住宅ローン返済が目的であると証明できること
- 住宅ローン控除の適用要件を満たしていること
非常に重要な前提条件となるため、必ず確認するようにしましょう。
今までの住宅ローン返済が目的であると証明できること
借り換え後も継続して住宅ローン控除を受けるには、借り換えた住宅ローンがこれまでの住宅ローン返済を目的としたものであると証明できなければなりません。
借り換えのために融資を受けたとしても、受けた資金を生活費や車の購入にあてていては、住宅ローン控除は受けられません。きちんと住宅ローン返済のために利用していることを証明するには、これまでのローンの繰上返済をしたことを証明できるものを控えておきましょう。
住宅ローン控除の適用要件を満たしていること
住宅ローン控除を継続して受けるためには、借り換え後も控除に必要な以下の適用要件を満たさなければなりません。
- 年間の合計所得金額が3,000万円以下
- 新築または住宅取得後6カ月以内に入居し、控除適用を受ける年の12月31日まで居住している
- 登記上の住宅敷地面積が50平方メートル以上、延べ床面積の2分の1以上が居住用であること
- 中古住宅の場合は、築後20年以内、マンションであれば築後25年以内であること。ただし新耐震基準に適合する住宅および、既存住宅売買既存瑕疵保険が付帯している住宅は、築年数を問わず利用可能
- 生計を一にしている親族等から購入したものでないこと
- 住宅ローンは返済期間が10年以上であり金融機関や住宅金融支援機構等からの借り入れで、分割返済するもの
住宅ローン控除を受けるには、上記の適用要件を満たすことが必須なため、慎重に確認しましょう。
住宅ローンを借り換えた場合の控除対象額の計算方法
住宅ローン控除額は、年末のローン残高を対象とするものです。借り換え後の残高が借り換え前の残高を下回っている場合は、年末のローン残高がそのまま控除対象額となります。一方で、住宅ローンを借り換えるにあたっての諸費用が追加されて返済金額が増える場合は、住宅ローン控除対象額が調整されます。
住宅ローン減税制度により、住宅ローンの控除額上限は年末時点でのローン残高の0.7％です。ただし、借り換え後は借り換えた金額によって計算方法が異なるので注意しましょう。
国税庁の住宅ローン控除額の計算方法を参照し、具体例を上げると以下のようになります。
- A＝借り換え直前の住宅ローンの残高
- B＝借り換えによる新たな住宅ローンの借入金額
- C＝借り換え後の住宅ローン等の年末残高
とすると、
- 「A≧B」の場合：控除対象額は「C」
- 「A＜B」の場合：控除対象額は「C×A/B」
となります。「A＜B」の場合で具体的数字を当てはめて計算すると以下のとおりです。
- A＝借り換え前の住宅ローンの残高：3,000万円
- B＝借り換えによる新たな住宅ローンの借入金額：3,200万円
- C＝借り換え後の住宅ローンの年末残高：3,100万円
この場合の計算式は「3,100万円×3,000万円/3,200万円＝約2,900万円」となり、控除対象額は約2,900万円です。このように、借り換え前の残高と、新たな借入時の金額の違いによって計算が異なることを理解しておきましょう。
借り換え後も住宅ローン控除を受ける場合の手続き方法
住宅ローン控除を受けるにあたって、手続きに関する不安を持つ人も多いかもしれません。ここでは、借り換え時にどのような手続きが必要になるのかという疑問点を解決していきます。
基本的には借り換え前と同じだが、書類の用意が必要
住宅ローンの借り換えをした後も、住宅ローン控除は年末調整で申告可能です。ただし、控除を継続するには最新の書類を用意しなければなりません。通常の年末調整書類に追加して以下の書類を提出します。
- 給与所得者の住宅借入金特別控除申告書
- 住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書
「給与所得者の住宅借入金特別控除申告書」は、最初に確定申告をした年に税務署から送付されています。紛失した場合は、指定のフォーマットに必要事項を記入し税務署窓口で再発行を申請しましょう。
「住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書」は、毎年10〜11月頃に金融機関から送られてきます。控除額の計算に使う書類なので、申告時期までなくさずに保管しておきましょう。
住宅ローン控除の適用1年目の場合は確定申告
はじめて住宅ローン控除を受ける場合は、適用1年目に確定申告をしなければなりません。会社員の確定申告は、控除を受けた翌年1月4日〜3月15日の間に行います。確定申告で必要な書類は以下のとおりです。
- 確定申告書
- 控除申告書
- 残高証明書
- 住宅や土地の登記事項証明書
- 源泉徴収票
- マイナンバーカード等
必要事項を記入し、税務署等の申告会場で書類を提出しましょう。また、最近では「e-TAX」で電子申告も可能です。ペーパーレスで書類を取りに行ったり印刷したりする手間を省けるうえに、申告会場へ向かう必要もないので自宅で完結できる点が魅力です。
2年目以降は年末調整の手続きが可能
住宅ローン控除適用2年目からは、年末調整のみの手続きで申告できます。借り換えをした場合も同様です。
年末調整での申告に必要な書類のうち「住宅取得資金にかかる借入金の年末残高等証明書」については、金融機関から年末調整に間に合うように毎年10〜11月頃に送付されてきます。しかし、金融機関によっては依頼しないと発行されないケースもあるため、この時期に届かない場合は問い合わせましょう。
なお、年末調整のない自営業者の場合は、2年目以降も確定申告をする必要があるので必ず申告するようにしましょう。
年末調整の時期に間に合わなかった場合は確定申告
住宅ローン控除の申告は2年目以降年末調整で可能ですが、年末調整の時期に間に合わなかった場合は確定申告をしなければなりません。
特に、10〜12月にかけて借り換えをした場合は注意が必要です。本来10月頃に届いているはずの書類を借り換え後にあらためて作成することになり、年末調整に間に合わなくなる可能性があるためです。締め切りに間に合わなければ確定申告をするほかありません。
住宅ローンの借り換えをするときは、手続きのことまで考慮して時期を選んだほうがよいでしょう。
住宅ローンを借り換えるタイミングは？ベストな時期と理由を解説
住宅ローンの借り換えをしても控除は受けられる
住宅ローンの借り換えをしたあとも、適用条件をクリアすれば継続して控除を受けられます。手続きは借り換え前と同じですが、最新の書類を用意する必要があるので注意が必要です。さらに、借り換えのタイミングによっては年末調整の締め切りに間に合わず、確定申告をしなければならないことも頭に入れておきましょう。
住宅ローン控除の対象額を計算する際は、借り換えたローンの年末残高をもとに計算されるとは限らないことにも注意しましょう。諸費用の増加があり、返済金額が増えてしまうことが原因です。
これらの内容をよく考慮に入れたうえで、住宅ローンの借り換えを検討するようにしましょう。
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