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住宅ローンの借り換えをする際は、固定金利か変動金利かを選ぶことができます。借り換えで固定金利を選ぶメリットや注意点、固定金利の種類などについて詳しく解説します。
ご自身の考え方や状況にもっとも適した金利タイプを選ぶために、固定金利の特徴を知っておきましょう。
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住宅ローン借り換えの固定金利の種類
住宅ローンの金利には固定金利と変動金利がありますが、同じ固定金利の中にも「全期間固定金利」と「当初固定金利」の2種類があります。希望に合った金利を選ぶために、種類の違いを理解しておきましょう。
全期間固定金利
全期間固定金利の住宅ローンとは、借入期間中ずっと金利が変わらない住宅ローンを指します。住宅ローンは最長35年という場合が多いため「固定金利（35年）」といった書かれ方をすることもあります。
全期間固定金利は、借り換え時点の金利が完済時まで続くことから、家計管理がしやすい金利タイプです。また、今後金利が上がると考えている方は、全期間固定金利にしておくことで金利の上昇リスクを気にせず返済を続けられるでしょう。
当初固定金利
当初固定金利とは、当初契約した一定期間のみ固定金利が適用されるプランです。当初固定金利で選択できる期間は各金融機関によって異なりますが、2年～20年程度が多いでしょう。
一定期間が経過した後は、改めて変動金利か固定金利かを選べます。ただし、固定金利を選んだ場合に適用される金利は、契約時点の固定金利ではなく、一定期間が経過した時点の金利を基準に決まります。金利が上昇していた場合は高い金利で契約をし直さなければいけません。
当初固定金利は、一定期間が経過するまでに繰上げ返済で完済してしまう予定の方や、一定期間経過後の借り換えを検討している方などに適しています。
住宅ローンの借り換えを固定金利にするメリット
住宅ローンの金利は、一般的に変動よりも固定の方が高い傾向にあります。借り換え時に固定金利を選択するメリットはどこにあるのでしょうか。固定金利の主なメリットを2点紹介します。
金利上昇のリスクがなく長期的な見通しを立てやすい
固定金利は、一定期間あるいは全期間金利が固定されますから、返済額も変わりません。返済額が上がって負担が大きくなる心配はありませんし、家計管理もしやすいでしょう。安心して返済を続けたい方や、家計の支出を一定に保ちたい方におすすめです。
一方、変動金利では、金利の見直しに応じて返済額が変動します。家計に余裕がない家庭や、将来支出が増えると予想される家庭の場合、返済額が上がると返せなくなるリスクがあります。
2022年現在は低水準の固定金利である
固定金利は、長期的に金利が固定されますから、できるだけ金利が低いタイミングで契約するとメリットが大きくなります。現在、日本の住宅ローン金利は非常に低金利ですから、固定金利を検討するのに適したタイミングだといえるでしょう。
2016年に日銀がマイナス金利政策を導入したことで、住宅ローンの金利は固定金利、変動金利ともに大きく低下しました。過去に住宅ローンを組んだ方にとっては、絶好の借り換え時だといえるでしょう。
金利が大きく下がっている今、固定金利で契約をしておけば、今後金利の上昇があっても低金利でローンを借り続けることができます。もちろん、このまま低金利が続く可能性もゼロではありませんが、特に借入期間が長い場合は、将来的に金利が上昇するリスクを抱え続けなければいけません。
固定金利で住宅ローンの借り換えをする際の注意点
固定金利の住宅ローンには、安定的に返済を続けられる安心感があります。しかし、デメリットがないわけではありません。固定金利で借り換えを検討する際に知っておきたいデメリットを紹介します。
変動金利の方が金利が低い
一般的に、変動金利と固定金利では変動金利の方が金利が低く設定されています。低金利政策が続いて金利の大きな変動がない場合、最終的な支払い額は変動金利を選んだ方が少なく済む可能性があるでしょう。
ただし、変動金利は金利が上がった際のリスクが大きい返済方法です。金利の見直しは半年に1回、返済額の見直しは5年に1回見直されるのが一般的で、返済額の上昇は1.25倍を限度としています。
一見支払額の負担が増え過ぎない便利な方法にも見えますが、金利が大幅に上昇した場合でも返済額の上昇幅が一定に抑えられることから、元本の返済が進まずに利息ばかり支払わなければならなくなるリスクがあります。予定通りの期間で元本を完済できない場合、最終的に残金の一括返済を求められる可能性もあるでしょう。
こうしたリスクを回避するには、繰上げ返済がおすすめです。積極的に繰り上げ返済ができる資金的な余裕がある方は、変動金利を選んだ方が支払額を抑えられる可能性が高まります。
当初固定金利では金利が上がる場合がある
当初固定金利を選択した場合、当初契約した固定期間終了後に金利が上がる可能性があります。
当初固定金利では、一定期間終了後に変動金利または固定金利を選びます。この時の金利は、当初契約した際の金利ではなく、固定期間終了時の金利水準によって決まるものです。固定期間終了時に金利が上がっていれば、それだけ高い金利が適用されることになり、月々の返済額や総支払額が高くなってしまいます。
なお、全期間固定金利を選択するか、当初の固定期間中に繰上げ返済をして完済してしまえば、この問題は起こりません。
借り換えには諸費用がかかる
固定金利に限ったことではありませんが、借り換えには諸費用がかかります。諸費用の金額は金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。また、ガン団信など、保障の手厚い団信に加入する場合は別途金利が上乗せされることがあります。
たとえ金利が低くても諸費用等が高額だと、その分支払わなければならない金額が高額になります。検討段階で、諸費用を含めた支払い総額のシミュレーションを出してもらいましょう。
住宅ローンの借り換えで固定金利に切り替えるタイミング
もともと変動金利で住宅ローンを借りていた方も、借り換えをすれば固定金利に変更可能です。固定金利への切り替えを検討したいタイミングを紹介します。
金利水準の上昇が予測されるとき
契機がよくなると、住宅ローン等の金利が全体的に上昇する傾向にあります。変動金利で住宅ローンを借り続けると、将来支払額が上がってしまう可能性があるでしょう。
「金利が上がりそうだ」「景気がよくなっている」と感じたら、固定金利への切り替えを検討しましょう。また、現在の低金利は日銀のマイナス金利政策に由来しているものです。そのため、マイナス金利政策が終了すれば金利が上がる可能性が高いでしょう。このような兆候が見られたときも、固定金利への切り替えを検討するタイミングです。
金利水準が低いと判断できるとき
金利が上昇する気配がなかったとしても、そもそもの金利水準が低いと感じているのであれば、固定金利に切り替えるメリットがあるでしょう。
住宅ローンは、何十年にも渡って返済を続ける長期的なローンです。完済までの間に金利が上がるのか下がるのかを予測するのはほぼ不可能だといえるでしょう。できるだけ金利が低い状態で固定金利に切り替えれば、その後安定して返済を継続しやすくなります。
特に、返済額の変動に対応するのが難しい家計状況の方は、金利が低いうちに借り換えをしておくと安心です。
住宅ローンを借り換えるタイミングは？ベストな時期と理由を解説
固定金利の特徴を理解したうえで住宅ローンの借り換えを
固定金利と変動金利は、それぞれ異なる特徴を持っていて、どちらが良いと一概に言えるものではありません。借り換えのタイミングやそれぞれのご家庭の家計状況によって、どちらが適しているかが変わります。
借り換えを検討する際は、その時の金利動向や現在借入中の住宅ローンの特徴、家計の状況などを考え併せて、ご自身にとってベストの金利タイプを選びましょう。
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