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住宅ローンを返済している方の中には、住宅ローンの借り換えに関心がある方もいるでしょう。固定金利期間が間もなく終了する方にとっては、特に気になる話題です。
しかし、どのようなタイミングで借り換えるとお得なのか、借り換えるとどのくらいお得なのか、そもそもいつから借り換えられるのかなど、さまざまな疑問を持っているかもしれません。そこでこの記事では、住宅ローンを借り換えるのにベストなタイミングはいつなのかを、その理由とともに詳しく解説していきます。
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住宅ローンを借り換えるタイミングは？
住宅ローンの借り換えがいつからできるのかについて、一律の基準はありません。金融機関によって対応は異なり、借り換え先の金融機関の定めている条件を満たしていれば借り換えが可能ということになります。
たとえば、ある銀行では、住宅ローンの借り換えができるのは以下の条件を満たしている人と定められています。
- 日本国籍を有する人または永住許可等を受けている外国人で安定した収入のある人
- 満18歳以上満71歳未満（最終返済時の年齢が満81歳未満）の人
- 銀行が契約する団体信用生命保険に加入できる人
- 現在借入中の住宅ローンで延滞等をしていない人
- 保証会社の保証を受けられる人
また、住宅ローンの借り換え回数に制限はなく、条件さえ満たしていれば何度でも借り換えることが可能です。住宅ローンは30年、35年といったように長期間にわたり返済を続けていくため、返済期間中により魅力的な住宅ローンが提供されることもあります。最適な時期に有利な商品に借り換えをしてお得に返済することが大切です。
住宅ローン借り換えのベストなタイミング3つ
住宅ローンの借り換え自体はいつでもできるものですが、できるだけ多くのメリットを享受するためには、ベストなタイミングで借り換えを検討することが大切です。
住宅ローンの借り換えは、主に次のようなタイミングで行うとより高い借り換え効果が期待できます。
- 住宅ローン借入時よりも金利が下がっているとき
- 好条件の金融機関（住宅ローン商品）を見つけたとき
- ローン残高が1,000万円以上で返済期間が10年以上あるとき
では、それぞれのタイミングについて詳しく解説していきます。
借りたときよりも金利が下がっているとき
住宅ローンの借り換えのタイミングとしてまず挙げられるのが、住宅ローンを組んだときの金利よりも現在の金利のほうが下がっている場合です。借り換え前と後の金利差が一定以上あれば、返済額が少なくなります。一般的に、借り換えによるメリットがあるのは、1％以上の金利差があるときです。
また、住宅ローンを組んだ際に固定金利優遇キャンペーンなどが適用され、低金利で借り入れているケースがあります。そういった金利優遇措置の期限が切れると適用金利が高くなることが多いため、借り換えの検討をするひとつの機会となるでしょう。
条件にあった金融機関を見つけたとき
住宅ローンは数十年契約し続けることになりますが、その間にはさらに良い条件の住宅ローンが提供される可能性があります。より低金利であったり、団体信用生命保険の保障がさらに充実していたり、魅力的な住宅ローンが見つかるかもしれません。
契約当初は最も良い条件の住宅ローンを選んだはずでも、借り換えシミュレーションで比較してみると、新しい住宅ローンのほうが金利面や総返済額などでお得になる可能性があります。
また、借り換えキャンペーンなどで金利優遇サービスを受けることができれば、利息の負担を軽減することも可能になります。定期的に住宅ローン商品をチェックしてご自身の条件に合った商品を見つけることも大切です。
ローン残高1,000万円以上、残りの返済期間10年以上のとき
住宅ローンの借り換えを考えるときは、金利面での比較のほかにも、「ローン残高」や「返済期間」が重要な要素となります。一般的に、住宅ローン残高が1,000万円以上で残りの返済期間が10年以上あり、なおかつ借り換え後との金利差が1％以上あるときは、借り換え効果が出やすいとされています。
たとえば、どのくらいの借り換え効果が期待できるのか、モデルケースを使って実際に試算してみましょう。借り換えは以下の条件を元に行うこととします。
【モデルケース】
・現在加入中の住宅ローンの借入残高は1,000万円で残りの借入期間が10年、金利タイプは全期間固定2％
・借り換え後の住宅ローンの金利タイプは全期間固定1％
上記の条件で、住宅金融支援機構の住宅ローンシミュレーションを利用して試算すると、借り換えにより年間返済額は約5万円安くなり、10年間の総支払額は約40万4,000円安くなります（諸経費控除後）。
ただし、この試算金額は概算であり、実際の結果を保証するものではありません。あくまでも目安として参考にしてください。
10年固定の住宅ローンを借り換えるタイミングは？
10年固定の住宅ローンは、11年目から金利が高くなる可能性があります。借り換えたほうが低金利になると見込まれるならば、ここが借り換えるタイミングです。
11年目以降の金利が大幅に低くなりそうなとき
10年固定の住宅ローンを借り換えるかどうかを判断するために、まずは固定金利期間の10年間を経過した後の金利と返済額を確認する必要があります。11年目からの金利を元に返済額をシミュレーションし、借り換えたほうが返済負担が軽くなると見込まれる場合は借り換えのタイミングといえます。
11年目に入る直前に考えるのではなく、9年目に入ったくらいのときに検討を始めると、慌てることなく、よりお得な住宅ローンの借り換えができるでしょう。なお、住宅ローンの借り換えの際は諸経費がかかるため、それらを考慮したうえで判断することが大切です。
では、11年目から住宅ローンを借り換えるとどのくらい返済負担が軽くなるのでしょうか。たとえば、住宅ローンの残債が3,000万円で、残りの返済期間25年のとき、0.45％の住宅ローンに借り換えられるとします。現在の住宅ローンの金利が11年目以降、1％になるなら100万円、2％であれば500万円以上軽減することが可能です（※）。
※【出典：モゲチェック調べ】
固定期間終了後の住宅ローン更新で金利が高くなったとき
住宅ローンを固定金利で契約した場合、一般的に固定期間終了後は自動的に変動金利へと移行します。固定金利による金利優遇措置を受けていた場合は、更新後に金利が急に高くなる可能性があるため適用される金利を確認する必要があるでしょう。
固定金利終了後の金利を抑えるためには、現在の住宅ローンを継続しつつもより有利な金利プランに変更するか、ほかの金融機関で取り扱っている住宅ローンに借り換えるという方法があります。一般的には後者のほうが低金利でローンを組める可能性が高いのでおすすめです。
とはいえ、借り換えにともなう諸費用を支払ってもお得なのか、そもそも借り換え審査に通るのかといった問題もあるため、まずは借り換え先の審査に通ってから判断するのも良いでしょう。
住宅ローン借り換え後の控除を受けられるタイミング
住宅ローンの借り換えをした後も、ローンを支払い続けることは変わらないため、住宅ローン控除を受けられるのか気になる方もいるでしょう。借入後も控除を受けるには一定の要件を満たしている必要があります。
また、手続き上借り換えにおすすめのタイミングもありますので、併せて解説していきます。
所得合計3,000万円以下で返済期間が10年以上のとき
住宅ローン控除は、住宅の新築や取得または増改築等のための借入金を対象とする減税制度です。原則として、ローンの借り換えは住宅ローン控除の対象外になります。
しかし、借り換え後のローンが住宅ローン返済のための借入金であることが明らかで、住宅ローン控除を受けるための要件を満たしている場合は、継続して住宅ローン控除を受けることができます。なお、住宅ローン控除を受けられる条件とは、返済期間が10年以上あり、合計所得が3,000万円以下というものです。
つまり、借り換え後も住宅ローン控除を受けられるのは、以下の3つの条件を満たした場合です。
- 当初の住宅ローンを返済するための借入金である
- 返済期間が10年以上ある
- 合計所得が3,000万円以下である
おすすめのタイミングは9月末までの借り換え
住宅ローン控除を受けるには、年末調整時に「住宅ローンの年末残高証明書」を提出します。この書類は一般的にその年の9月末日時点での残高を基準として作成されます。
10月以降に借り換えをした場合、金融機関に申し出れば新しい「住宅ローンの年末残高証明書」を発行してもらえますが、年末調整の時期には間に合わないかもしれません。その場合は、控除を受けるために自分で確定申告することになります。
なお、確定申告は毎年2月16日から3月15日（新型コロナウイルス感染拡大の影響で延長措置あり）までの期間です。税務署の窓口へ出向くほかにも、e-Taxや郵送での受付にも対応しています。
住宅ローンの借り換えはタイミングが大事
住宅ローンの借り換えには適したタイミングがあります。借入時よりも低金利になったときや条件にマッチした金融機関を見つけたとき、ローン残高1,000万円以上で残りの返済期間が10年以上のときなどです。
また、数十年返済を続けていく中では、社会情勢などの影響を受けて金利も変動していきます。そういった変化に応じてよりお得な住宅ローンも提供されるので、借り換えの時期は特にさまざまな借り換え商品をチェックし比較することが大切です。
さらに、借り換え後も住宅ローン控除を受ける際には、所定の条件を満たす必要がある点に留意しましょう。
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