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不動産投資を行っている人やマイホームの住み替えなどを検討する方は、売却予定の不動産の査定を依頼するのが一般的です。不動産売却における査定方法には、どのような種類や特徴があるのでしょうか。
今回は不動産売却の査定方法の種類や査定依頼時の注意点、見積額が変わるポイントについて解説します。
不動産売却するときの査定の種類
不動産売却の査定額を算出する方法として、情報を基におおよその金額を出す「簡易査定（机上査定）」と、実際に物件へ足を運んで査定する「訪問査定（詳細査定）」があります。
なお不動産会社は原則として、査定を無料で受け付けています。料金が発生するのは、不動産売買の仲介が成約（不動産を購入したとき）したときです。
簡易査定（机上査定）
簡易査定（机上査定）とは、実際の物件を見ることなく、さまざまな情報を基にして査定額を算出する方法です。例えば、次のものを参考にします。
・公示価格（地価公示法に基づいて国土交通省が毎年公示する標準地の価格）
・依頼者へのヒアリングや事前アンケート
・物件情報（所在地、築年数、間取り、面積など）
・類似物件の売り出し価格・成約価格などの過去の取引実績
・市場動向
査定結果が出るのは、おおよそ3日以内。早いときは、依頼当日に結果が出ます。依頼者先によっては、メールでの査定も可能です。
ただし、「簡易（机上）」の名前からわかるとおり、計算結果と実際の売却価格は異なる可能性があります。
訪問査定（詳細査定）
訪問査定（詳細査定）とは、査定対象の物件へ実際に足を運んで調べる方法です。簡易査定のデータを基にしつつ、現地で確認した立地条件や物件の状態を考慮して査定します。例えば、次のものを参考にします。
・周辺環境
・付帯設備
・道路と敷地の位置関係
・近隣との境界
・眺望
・その他データ上ではわからない痛みやキズ
不動産の査定に要する時間はおおよそ30～1時間。査定結果が出るまでは1週間程度かかります。
詳細査定は簡易査定にはない要素を価格に反映するため、簡易査定と査定額が大きく異なるケースも珍しくありません。より正確な査定なのは、訪問査定です。
不動産売却するときの査定方法
不動産を売却する際の査定方法は、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つが存在します。それぞれの概要と主な対象物件を解説します。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、市場にて実際にあった類似の成約事例を基に、価格を査定する方法です。「この不動産が100万円なら、こちらの不動産も100万円くらいになるはず」と見積もりつつ査定するイメージとなります。
査定額の計算式は、「取引事例の価格×事情補正×時点修正×地域要因×個別的要因」です。
取引事例比較法の精度を上げる方法は、比較対象となる取引事例を、できる限り多く集めることです。また時価を考慮し、直近の取引を中心に比較することもポイントとなります。
取引事例を使うという特性上、主に類似事例が多い中古住宅・マンションの査定に用いられます。
原価法
原価法とは、不動産を再調達した場合、つまり「査定対象の物件と同じものを新築すると仮定したとき、今だといくらで建てられるのか」を基に査定します。この再調査価格（再調達原価）を求めた後は、経年等の要因を考慮した減価修正を適用します。
原価法の査定額の計算式は、「再調達価格×減価修正（残存年数÷耐用年数）」です。
再調達原価は、「建物構造ごとに決まっている1㎡あたりの建築原価×延床面積」で求めます。建築原価は国税庁の「建物の標準的な建築価額表」にて確認が可能です。ただし、こちらはあくまで標準的な価格であり、詳細な金額は金融機関や不動産会社ごとで多少異なります。
耐用年数は、国税庁のホームページにて公表されています。残存年数とは、「耐用年数-築年数」です。
例えば「2022年時点で築10年」「木造（耐用年数22年）」「延床面積150㎡」という条件の個人宅だと、原価法での査定額は次のようになります（建築原価は国税庁の数値を用いる）。
（15万7,600円×150㎡）×（10年÷22年）＝約1,074万4,000円
原価法は、主に戸建て部分の査定に用いられる方法です。
収益還元法
収益還元法とは、「その不動産は、将来的にどのくらい稼ぐことができるのか（収益を上げられるか）」にフォーカスして査定する方法です。収益還元法で算出された査定額は、収益価格といいます。
不動産から得られる収入とは、主に家賃のことです。家賃収入から年間経費（固定資産税や管理委託料など）を差し引いた利益を用いて計算します。そのため、主に賃貸系の物件（アパート、マンション、店舗、オフィスビル）の価格設定にて使われるのが一般的です。
収益還元法には、主に直接還元法とDCF（ディスカウントキャッシュフロー）法の2つに分けられます。
直接還元法
直接還元法とは、1年間の利益を還元利回りで割って算出する方法です。計算式が簡単であることから、一般的にもよく用いられています。
DCF法
DCF法とは、対象となる不動産が将来生み出す予想売却益を現在価値へと換算し、その値と現在価値との合計を不動産価格とする方法です。証券投資などさまざまな分野で使用されています。
非常に複雑な計算式であるものの、査定額は直接還元法よりも精度が高いのが特徴です。
不動産の見積もり査定額が変わる要素
同じ不動産の査定であっても、査定する不動産会社によって査定額にブレが生じる可能性があります。
不動産の見積もり査定額が変わる要素として、主に次のものが挙げられます。
・不動産会社ごとの考察・分析・戦略・地域相場の見通し過程で、最終判断にズレが出るから
・「駅前に強い」「郊外の物件が専門」など、不動産会社ごとに得意分野が違うから
・「他よりも高額査定しても買い手を見つけられる」という自信を持つ不動産会社だから
査定額はあくまで予想の範疇であり、不動産の価値を決定づけるものではありません。これが「高額査定でも買い手が見つからない」「買い手は多いが査定額が安い」といった、不動産会社ごとに査定額が変わる理由です。
不動産売却の査定依頼のポイント
不動産売却の査定依頼の際には、「欠陥がある場合は隠さないこと」と「リフォームやハウスクリーニングは必要ないこと」というポイントを押さえておきましょう。
欠陥がある場合は隠さない
査定を依頼する予定の不動産について、何かしらの瑕疵（欠陥、雨漏り、シロアリ被害、事故物件などの不具合）がある場合は、必ず不動産会社には報告しましょう。
もし瑕疵を隠したまま売却してしまい、後から不具合が見つかってしまうと、売主は「契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）」を負わなければなりません。
具体的には、買い手から損害賠償請求や契約解除、追完請求（不具合に対する修理や代替品への交換を求める権利）、代金減額請求などが求められる可能性があります。
また、瑕疵の有無は査定額にも影響します。不動産売却前には簡単に直せる不備は直しつつ、残ってしまう瑕疵は査定時に必ず伝えるようにしましょう。不動産会社によっては、売却前の検査・改修に対応してくれるところもあります。
リフォームやハウスクリーニングは必要ない
不動産売却前のリフォームやハウスクリーニングに関しては、原則として不要です。リフォームやハウスクリーニングの実施が、不動産の査定額に大きく影響することはほとんどないためです。
仮に査定額が上がるリフォームを実施しても、それ以上にリフォームにかかる費用がかさむ可能性が高いでしょう。
ただしハウスクリーニングに関しては、負担とならないのであれば実施しても問題ありません。ゴミが散乱した部屋より、キレイに整頓された部屋の持ち主であるほうが、不動産会社の担当者からの心象はよくなります。
不動産売却の査定額を調べる方法
不動産売却の査定額を調べる方法として、「課税明細書から調べる」「路線価から調べる」「不動産鑑定士に依頼する」「不動産売却の査定サイトを利用する」の4つを解説します。
課税明細書から調べる
課税明細書とは、不動産の固定資産税や都市計画税の納税通知書と一緒に同封されている、土地・家屋の所在・地番などが載っている書類です。課税明細書には、固定資産税の対象となった不動産の評価額が記載されています。
ただしこの評価額は公示地価ではなく、固定資産税算出に用いられた固定資産税評価額です。公示地価の約70％となっています。この固定資産税評価額を1.43倍すれば、おおよその公示地価の算出が可能です。
路線価から調べる
課税明細書が手元にない場合は、国税庁が公表する「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」の路線価を使って、土地の公示地価を調べられます。
路線価とは、国税庁が毎年7～8月に公表する、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額です。公示地価の約80％の数値となっています。
つまり、路線価が分かれば次の計算式で土地の公示地価が算出できます。
・（路線価×土地の面積×1.25）
路線価を使って調べる場合、建物の相場は算出できないので注意しましょう。
不動産鑑定士への依頼をする
より精度の高い評価額の算出をお願いしたいときは、不動産鑑定士へ相談しましょう。弁護士や公認会計士と並ぶ難関国家資格である不動産鑑定士は、土地・建物の価値を判断するプロフェッショナルです。
不動産鑑定士は、査定だけではなく不動産鑑定士の独占業務の「鑑定」を行えます。鑑定とは、不動産の鑑定評価に関する法律に基づいた、専門的な調査・分析を実施することです。
鑑定には数十万円以上の費用と数十日～1ヶ月程度の時間が必要ですが、非常に信憑性の高い評価額がわかります。
不動産売却の査定サイトを利用する
不動産売却の査定サイトでも査定額を調べられます。不動産売却サイトのメリットは次のとおりです。
・自分だけで調べられる
・複数の会社に対し手軽に見積もりが取れる
・不動産会社を探す手間がほとんどかからない
・査定結果の比較検討がやりやすい
不動産売却サイトの中でも代表的なのは、「レインズマーケットインフォメーション」と「土地総合情報システム」です。
レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するサイトです。成約価格を基にした、マンションや戸建てのさまざまな情報を調べられます。
土地総合情報システムは、国土交通省が不動産取引を実施したユーザーへのアンケート結果をデータベース化したものです。アンケートに基づいた、実際の価格情報をチェックできます。
また、他にも民間の不動産会社が運営するサイトもあります。ただし、査定を利用後にしつこく営業電話がかかってくる可能性があるので注意しましょう。
不動産売却は、査定に関する正しい知識を備えてから行うのがおすすめ
不動産売却の査定は、不動産の種類に応じた適切な査定方法や評価額の計算などが存在します。買い手に適切な価格で購入してもらうために、合う方法を検討しましょう。
また、査定を依頼する際は瑕疵の報告やリフォーム・ハウスクリーニングの有無について確認しておき、無駄な出費を抑えることが大切です。不動産売却は、査定に関する正しい知識を備えてから行うのがおすすめです。
