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不動産を売却した場合、譲渡所得税という税金がかかることがあります。どんなときに税金がかかるかというと、購入したときよりも高く売れた場合に、売却金額から購入費用を引いた金額に対して税金がかかります。ただし、不動産売却による譲渡所得にはさまざまな特別控除や特例があり、それらを利用すれば売却益が3000万円以下の場合は税金がかかりません。
ここでは、不動産売却における税金の計算方法をわかりやすく解説していきますので、余計な税金を払わずにすむよう対策をしましょう。
不動産売却益の税金の計算方法
不動産売却税は、以下の計算方法で求めることができます。
譲渡所得税＝（譲渡所得ー特別控除額）×税率
計算は、譲渡所得を把握する計算、特別控除額を差し引く計算、税率を掛け合わせる計算のスリーステップになります。
1：譲渡所得（売却益）を求める
不動産売却税は売却価格ではなく、売却価格から取得費や譲渡にかかった費用などを引いた譲渡所得（売却益）に対して課税されます。そのため、まずは譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得は、以下の計算方法で求めることができます。
譲渡所得＝売却価格ー取得費ー譲渡費用
取得費
取得費は、不動産を購入する際にかかった費用です。具体的には次のような費用が含まれます。
・購入代金
・建築代金
・仲介手数料
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
・リフォーム費用
・使用開始前の期間に係る借入金の利子
なお、取得費は土地と建物とで扱いが異なるので注意が必要です。土地の場合は買ったときの購入代金や手数料などの合計額が取得費になりますが、建物は購入代金や建築代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではありません。建物は使用や経年によって劣化するため、購入代金などから劣化による価値の減少分を差し引く必要があります。これを「減価償却」といいます。
また、相続などで受け継いだり、購入時期が古くて売買契約書などがなかったりして購入価格が分からない場合は、売却価格の5％を概算の取得費とすることが可能です。
譲渡費用
譲渡費用は、不動産を売却した際にかかった費用です。具体的には次のような費用が含まれます。
・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・土地の測量費
・広告料
・必要書類の取得費
譲渡費用はあくまで売却するときに直接要した費用なので、所有期間中に発生した修繕費や固定資産税など、維持や管理のために支払った費用は該当しません。ただし、譲渡が決まったあとに、買主からの希望によりハウスクリーニングやリフォームを行った場合などは、譲渡費用と認められることもあります。
譲渡にかかる費用は上記以外にもたくさんあるので、一つ一つの費用が譲渡にどのようにかかわったものであるかを正確に判断し、費用とできるかどうかを精査することが重要です。
2：譲渡所得から特別控除額をひく
不動産の譲渡所得の税金には、一定額までを差し引ける特別控除や特例があります。それらを差し引いて、以下の計算方法で譲渡所得税の課税対象額を求めます。
課税対象額＝譲渡所得ー特別控除
特別控除や特例はさまざまですが、自宅の売却であれば、譲渡所得額から3,000万円を控除することができる「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用でき、節税できる場合が多いです。
他の特別控除や特例は、国税庁の「マイホームを売ったときの特例」のページで確認できます。
3：税率をかける
課税対象額の算出ができたら、そこに税率を掛ければ譲渡所得税の計算ができます。
税金＝課税対象額×税率
譲渡所得税の税率は一律ではなく、不動産を所有していた期間によって異なります。所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得の税率が適応されます。
なお、所有期間は譲渡所得が発生した年の1月1日を基準に数えます。実際の所有期間が5年を超えていたとしても、1月1日を基準にして5年を超えていない場合は、長期譲渡所得ではなく短期譲渡所得の税率が適用されます。短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく変わるので、所有期間の数え方を間違えないように注意しましょう。
| 種類 | 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 合計税率※ | |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 9％ | 39.63% | |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 5％ | 20.315% | |
| 10年超 | 課税譲渡所得6000万円以下の部分 | 10％ | 4％
|
14.21% | |
| 課税譲渡所得6000万円超の部分 | （課税長期譲渡取得金額-6,000万円）×15％＋600万円 | 5％ | 20.315% | ||
※復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％
不動産売却の税金計算シミュレーション
計算方法がわかったところで、実際の不動産の売却の税務計算についてみていきましょう。いろんなパターンを載せているので、売却したい不動産に近いものを参考にしてください。
所有期間4年、購入価格3,000万円のマンションを4,000万円で売却した場合
| ・所有期間3年
・購入価格3,000万円（うち建物価格2,500万円） ・売却価格4,000万円 ・取得費150万円 ・譲渡費用200万円 ・マイホーム特別控除3,000万円 |
・譲渡所得＝売却価格4,000万円 － 取得費3,049万円 － 譲渡費用200万円＝751万円
取得費＝購入価格3,000万円 ＋ 取得費150万円 － 建物の減価償却費約101万円＝3,049万円
減価償却費＝建物の購入価格2,500万円 × 0.9 × 償却率0.015（鉄筋コンクリート造） ×所有期間3年 ＝ 約101万円
・課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得751万円 － 特別控除3,000万円 ＝ 0
・譲渡所得税 ＝ 課税譲渡所得0円 × 短期譲渡所得税率39.63％ ＝ 0円
マンションなので減価償却率は0.015（鉄筋コンクリート造）、所有期間が3年なので短期譲渡所得税率39.63％を適用しますが、マイホーム特別控除を利用すると譲渡所得税はゼロとなるので税金を納める必要はありません。
所有期間8年、購入価格4,000万円の戸建てを6,000万円で売却した場合
| ・所有期間8年
・購入価格4,000万円 ・売却価格7,000万円 ・取得費280万円 ・譲渡費用400万円 ・マイホーム特別控除3,000万円 |
・譲渡所得＝売却価格7,000万円 － 取得費3,387万円 － 譲渡費用400万円 ＝3,213万円
取得費＝購入価格4,000万円 ＋ 取得費280万円 － 建物の減価償却費約893万円＝3,387万円
減価償却費＝ 建物の購入価格4,000万円 × 0.9 × 償却率0.031（木造） ×所有期間8年 ＝ 約893万円
・課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得3,213万円 － 特別控除3,000万円 ＝ 213万円
・譲渡所得税 ＝ 課税譲渡213円 × 長期譲渡所得税率20.315％ ＝ 約43万円
戸建てなので減価償却率は0.031%（木造）、所有期間が8年なので長期譲渡所得税率（5年超え）20.315％を適用します。
所有期間30年、購入価格1億円のマンションを1億4,500万円で売却した場合
| ・所有期間30年
・購入価格1億円 ・売却価格1億4,500万円 ・取得費730万円 ・譲渡費用500万円 ・マイホーム特別控除3,000万円 |
・譲渡所得＝売却価格1億4,500万円 － 取得費6,680万円 － 譲渡費用500万円 ＝ 7,320万円
取得費＝購入価格1億円 ＋ 取得費730万円 － 建物の減価償却費4,050万円＝6,680万円
減価償却費＝建物の購入価格1億万円 × 0.9 × 償却率0.015（鉄筋コンクリート造） ×所有期間30年 ＝ 4,050万円
・課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得7,320万円 － 特別控除3,000万円 ＝ 4320万円
・譲渡所得税 ＝ 課税譲渡所得4,320円 × 長期譲渡所得税率（10年超・譲渡所得6,000万以下）14.21％ ＝ 約614万円
マンションなので減価償却率は0.015（鉄筋コンクリート造）、所有期間が30年なので長期譲渡所得税率（10年超・譲渡所得6,000万以下）14.21％を適用します。
所有期間20年、購入価格1億円のマンションを2億円で売却した場合
| ・所有期間20年
・購入価格1億円 ・売却価格2億円 ・取得費730万円 ・譲渡費用800万円 ・マイホーム特別控除3,000万円 |
・譲渡所得＝売却価格2億万円 － 取得費8,030万円 － 譲渡費用800万円
＝1億1,170万円
取得費＝購入価格1億円 ＋ 取得費730万円 － 建物の減価償却費2,700万円＝8,030万円
減価償却費＝建物の購入価格1億万円 × 0.9 × 償却率0.015（鉄筋コンクリート造） ×所有期間20年 ＝ 2,700万円
・課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得1億1,170万円 － 特別控除3,000万円 ＝ 8,170万円
・譲渡所得税 ＝約853万円＋約441万円＝約1,294万円
譲渡所得税 ＝ 課税譲渡所得6,000万円 × 長期譲渡所得税率（10年超・譲渡所得6,000万以下）14.21％ ＝ 約853万円
譲渡所得税 ＝ 課税譲渡所得2,170万円 × 長期譲渡所得税率（10年超・譲渡所得6,000万超え）20.315%＝ 約441万円
マンションなので減価償却率は0.015（鉄筋コンクリート造）、所有期間が20年なので長期譲渡所得税率を適用します。なお、課税譲渡所得が6,000万円を超えるので、6,000万以下の部分には長期譲渡所得税率（10年超・譲渡所得6,000万以下）14.21％、6,000万超えの部分には長期譲渡所得税率（10年超・譲渡所得6,000万超え）20.315%を適用します。
不動産売却税の計算方法を正しく理解して算出してみよう
不動産を売却して売却益が発生した場合は、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の計算は単純に売却価格から購入価格を引けばいいというものではなく、購入時の取得費や、売却時の経費などの金額が必要になるので、きちんと把握しておくことが重要です。また、減価償却の計算が必要だったり、保有年数によって税金の計算の仕方が変わってきたりするので、計算方法を正しく理解しておきましょう。
なお、税金の支払いは確定申告後になります。特別控除や特例を利用しても支払う税金がある場合は、税金が支払えないということがないようにきちんと準備しておきましょう。
