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不動産売却で譲渡益が出た場合、所得税や住民税などの税金が課せられる可能性があります。しかし、不動産売却には数多くの控除制度や特例が用意されています。これらの制度が適用されれば、税額を大幅に圧縮できるでしょう。
不動産売却にかかる税金を軽減できる制度について、種類や利用の要件をまとめてご紹介します。
不動産売却時に活用できる主な税金控除・特例
不動産売却をすると、所得税や住民税などがかかります。しかし、こうした税金の負担を軽減するための控除や特例も多数用意されているため、積極的に活用しましょう。代表的な控除制度や特例について解説します。
不動産売却時にかかる税金については、こちらで詳しく説明しています。あわせて参考にしてください。
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除は、マイホームを売却したときに、譲渡所得から3,000万円までを控除できる特例です。これを利用することで、所得税や住民税を大幅に圧縮できます。売却額ではなく譲渡所得から差し引かれますから、利益が3,000万円以下であれば税金がかからなくなります。
控除を受けるための主な要件は以下の通りです。すべてを満たす場合に対象となります。詳細は税務署に確認してください。
- 自分が現在住んでいる家と敷地、または家を売却する、または住まなくなってから3年経つ日が属する年の年末までに売却する
- 家を取り壊して土地だけを売る場合、家を壊してから1年以内に譲渡契約を締結する、また、家を壊してから譲渡契約締結までの間、貸駐車場など別の用途で使っていない
- 売却する年の前年や前々年に、この特例やその他のマイホーム譲渡や買い替えに関する特例を利用していない（軽減税率の特例を除く）
- 売却する不動産について、その他の特例を利用していない
- 売却相手が親子や夫婦などの関係がある人ではない
- 売却する不動産は、仮住まい用や別荘などではない
軽減税率の特例
軽減税率の特例は、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に、通常よりも低い税率で税金の計算ができる制度です。3,000万円特別控除と併用が可能です。
利用するための主な要件は以下の通りです。
- 自分が現在住んでいる家と敷地、または家を売却する、または住まなくなってから3年経つ日が属する年の年末までに売却する
- 売却する年の1月1日時点で、家や土地の所有期間が10年を超えている
- 売却する年の前年や前々年にこの特例を利用していない
- 3,000万円特別控除以外の特例の適用を受けていない
- 売却相手が親子や夫婦などの関係がある人ではない
通常の税率は15％ですが、軽減後の税率は以下になります。
課税長期譲渡所得金額が6,000万円まで……10％
課税長期譲渡所得金額が6,000万円を超える部分……6,000万円を超える部分×15％
ただし、令和19年までは上記に復興特別所得税（税額の2.1％）が加算されます。
特定の居住用財産の買換えの特例
令和5年12月31日までにマイホームを買い替えた場合、売却益にかかる税金の支払いを遅らせることができます。ただし、税金を支払わなくて良いわけではありません。
例）2,000万円で購入したマイホームを7,000万円で売却し、7,500万円の物件に買い替えた場合
上記の場合、本来なら5,000万円の売却益に税金がかかりますが、特例を利用すると、7,500万円のマイホームを将来売却するときまで税金の支払いが先延ばしになります（減価償却や譲渡費用について考えない場合）。
なお、この特例を利用するためには、居住期間と所有期間が10年以上であることや、売却代金が1億円以下であることといった要件を満たす必要があります。
譲渡損失による特例
令和5年12月31日までにマイホームを買い替えた際に、売却損が出た場合、給与所得や事業所得と損益通算できます。損益通算しきれなかった損失については、翌年以降3年繰越すことが可能です。
ただし、利用するためには、新しく購入した住宅の取得年の12月31日時点で、10年以上の住宅ローンがあること、自分が住んでいた家またはすまなくなってから3年以内の売却であることなどの要件を満たさなければいけません。
【ケース別】適用できる税金控除・特例
不動産売却時にかかる税金の控除や特例について、ケース別に利用できる制度を解説します。利用できる控除を見落とさないように気を付けましょう。
ケース1.相続した不動産の売却
親などが一人で暮らしていた家を相続して、相続した人が売却する場合、譲渡所得額から3,000万円までの控除が可能です。ただし、適用期限は2022年10月現在、令和5（2023年）年12月31日までの売却です。
主な適用要件は以下の通りです。
- 被相続人が相続の直前までひとりで住んでいた不動産である
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された不動産である
- 相続から売却までの間、事業や居住などに使用していない
- 居宅は耐震基準を満たしている、あるいは更地にして売却する
- 相続開始から3年後の年の12月31日までに売却する
- 売却代金が1億円以下
ケース2.国が定めた期間に取得した不動産の売却
平成21年（2009年）、または平成22年（2010年）に購入した土地を売却する場合、譲渡所得額から1,000万円を控除できます。
ただし、3,000万円特別控除等との併用はできません。また、平成21年に購入した土地は平成27年（2015年）以降、平成22年に購入した土地は平成28年（2016年）以降に売却する必要があります。そのほか、親子や夫婦などから購入した土地ではないことなどの要件が定められています。
ケース3.公共事業で利用する不動産の売却
公共事業を理由に不動産を売却したときに利用できます。要件を満たすと、譲渡所得から最高5,000万円が控除されます。
主な要件は以下の通りです。
- 法律で収用権が認められている公共事業のための売却である
- 不動産業者などが販売目的で購入した不動産ではない
- 買い取りの申し出から6ヵ月以内に売却する
なお、売却額で別の不動産を買い替えたときは「収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例」を利用することもできます。
ケース4.再開発目的での不動産売却
国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社が土地の区画整理などを行うために不動産を買い取る場合もあります。このように、再開発を理由に売却した不動産については、譲渡所得から2,000万円が控除されます。
条件の限定的な控除ですから、該当する場合は売却先の団体等に問い合わせましょう。
不動産売却時の税金控除や特例を用いる際の注意点
不動産売却時に利用できるさまざまな控除や特例ですが、注意点もあります。これから不動産を売却する人が留意しておくべきポイントを3つ紹介します。
確定申告が必要となる
不動産を売却してお金を受け取ったとしても、売却益がなければ確定申告は必要ありません。しかし、たとえ売却益がなかったとしても、本記事でご紹介した控除や特例を利用する方は確定申告をしなければいけません。
確定申告が必要のない会社員の方は手間に感じるかもしれませんが、税務署で相談しながら進めることもできます。挑戦してみましょう。
不動産売却時の確定申告については、こちらで詳しく説明しています。参考にしてください。
不動産売却の確定申告のやり方は？税金が控除されるケースも解説
税金の控除と併用できない可能性がある
3,000万円の特別控除や、特定の居住用財産の買換えの特例は、住宅ローン控除と併用することができません。入居した年、前年、前々年にこれらの控除や特例を利用していると、住宅ローン控除の適用外となります。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入した際、年末残高に応じた税額控除が受けられる制度です。それぞれの制度を比較して、もっとも有利な方法を選びましょう。
税金控除・特例の適用条件を確認する
控除や特例を利用するためには、要件をすべて満たさなければいけません。
たとえば、本人が「マイホーム」だと思っていたとしても、保養のための別荘などはマイホームとはみなされません。また、売却が遅れて規定の期間を過ぎると「マイホーム」ではなく「空き家」となってしまいます。
本記事でも一部を紹介していますが、実際に利用を検討する際は、本当に利用できるかどうか、要件を改めて確認しましょう。
不動産売却にかかる税金の控除や特例を活用しよう
不動産売却で利益が出ると、多額の税金が課される可能性があります。控除や特例を活用して、税負担を軽減しましょう。
ただし、控除や特例は、どれも自ら申告をしないと利用できません。どんな制度があるのかを確認しておいて要件を満たす形で売却をするとともに、忘れずに申告をしましょう。申告方法に迷った時は、税務署に問い合わせることをおすすめします。
