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「住宅ローンの借り換えでお得になると聞いたけど、失敗しないか不安」と悩んでいる方も多いでしょう。
住宅ローンの借り換えで、月々の返済額や総返済額を減らせることもありますが、条件によっては効果がないこともあります。住宅ローンの借り換えで損をしないように、注意点を確認しておきましょう。
この記事では、住宅ローン借り換えのメリットやデメリット、注意点や損をしないコツを紹介します。
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住宅ローン借り換えのメリット
住宅ローン借り換えのメリットは主に3つあります。
- 毎月の返済額と総支払額を減らせる
- 借り換え先の団体信用生命保険に加入できる
- 金利上昇のリスクが減少する
それぞれ詳しくみていきましょう。
毎月の返済額と総支払額を減らせる
住宅ローンの借り換えをする最大のメリットは、金利が低い住宅ローンに借り換えることで、毎月の返済額や総支払額が減少することです。借り換えには諸費用がかかりますが、ケースによっては費用よりもローンの減少額が上回りお得になります。
住宅ローンを借り換えた際の金額の違いについてシミュレーションしてみました。
| 借り換え前 | 借り換え後 | |
| 借入残高 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 返済期間 | 20年 | 20年 |
| 金利 | 1.5％（固定） | 0.475％（変動） |
| 毎月の返済額 | 96,509円 | 87,370円 |
| 返済総額 | 23,162,160円 | 20,968,800円 |
このケースでは、月々9,699円、総返済額にして2,193,360円軽減されています。諸費用がかかることを考慮しても、返済負担がかなり軽減されることになるでしょう。
借り換え先の団体信用生命保険に加入できる
団体信用保険は、住宅ローンの契約者に万が一のことがあったとき、保険金で残りの住宅ローン残高を完済する仕組みの保険です。
一般的な団体信用保険の保障対象は、契約者が死亡したときと所定の高度障害状態になったときです。しかし、近年では3大疾病（がん・脳卒中・急性心筋梗塞）や要介護状態などを保障対象とするものなど、保障内容が充実しているタイプも登場しています。
住宅ローンの借り換え先で別の保険に加入すれば、保障の範囲を広げられるのがメリットといえます。ただし、特約を付加すると0.2〜0.4％ほど金利が住宅ローンに上乗せされるため、金利負担を考えた上で加入を検討しましょう。
金利上昇のリスクが減少する
住宅ローンを借り換えることで、金利タイプの変更ができます。変動金利を選んでいた方は、固定金利型の住宅ローンに乗り換えることで金利上昇による返済額増加のリスクを回避できます。ただし、変動金利から固定金利に借り換えをする場合、返済額が増加する可能性があることに注意しましょう。
反対に、固定金利から変動金利に乗り換えることで返済額を減らせるケースもあります。変動金利にする場合は金利上昇リスクを受け入れられるか、もし返済負担が増えても家計は耐えられるのかを考えておくべきでしょう。
住宅ローン借り換えのデメリット
住宅ローンの借り換えには、デメリットもあります。それは以下のような事実です。
- 借り換えに費用が発生する
- 手続きが煩雑
それぞれ詳しく説明します。
借り換えに費用が発生する
住宅ローンの借り換えをするときには、借り換え先の金融機関に支払う手数料など、新たな費用が発生します。諸費用の負担を考えた上で、借り換えをするメリットがあるかどうか検討しましょう。
一般的に借り換え時に必要な諸費用は以下のとおりです。
- 事務取扱手数料
- 保証料
- 印紙税
- 抵当権抹消・設定費用
- 司法書士報酬
- 火災保険料
諸費用は金融機関や借り入れ金額によって差があり、合計で30万円〜80万円ほどです。借り換え前のシミュレーションで諸費用についても確認しておきましょう。
住宅ローン借り換えの手数料はいくら？相場料金や金融機関別に比較も紹介
手続きが煩雑
住宅ローン借り換えのデメリットとして、手続きの煩雑さが挙げられます。
まずは借り換え先について、金利や諸費用などを含めて比較し決定しなければなりません。借り換え先が決まってからも新しい住宅ローンの審査の申し込みと契約、それと同時に現在借入中の金融機関での一括返済の手続きも進めていく必要があります。
それらの手続きに伴う必要書類も多く、揃えるだけでも一苦労です。平日勤務の方は、休みをとって書類を貰いに行ったり、金融機関を訪れたりしなければなりません。スムーズに手続きができても1ヵ月程度はかかるため、時間に余裕を持って準備していく必要があります。
住宅ローン借り換えの注意点
次に、住宅ローンの借り換え時の注意点について確認していきましょう。
借り換え時にも審査がある
住宅ローン借り換え時には、借り換え先の金融機関で新たに審査が必要です。過去に審査に通ったからといって、借り換え先でも審査に通るとは限りません。過去に延滞があった場合や健康状態が悪化している場合など、借り換え時の審査が厳しくなります。
借り換え時の審査に通りやすくするための対策として、以下が挙げられます。
- 住宅ローン以外の借り入れの返済
- 借り換え時に頭金を用意する
借り入れを返済したり頭金を用意したりすると返済負担率が下がるので、審査にプラスの影響があるでしょう。
住宅ローン控除が受けられなくなる可能性がある
借り換え後、条件によっては住宅ローン控除が受けられなくなる可能性があることに注意が必要です。
住宅ローン控除を受けるためには、「住宅ローンの返済期間が10年以上であること」という条件を満たさなくてはなりません。住宅ローンの借り換えをして住宅ローンの返済期間が10年よりも短くなった場合、住宅ローン控除による節税効果を受けられなくなります。
住宅ローン控除の節税効果は大きいため、金利差による返済額の減少だけでなく、住宅ローン控除の有無も含めて借り換えの効果を試算しましょう。
必ずしも効果が出るわけではない
住宅ローンは借り換えれば、必ず効果が出るわけではありません。先述のとおり、借り換えの手続きは煩雑で手間がかかります。手間をかけた割にはあまり効果がなかったということのないよう、事前に借り換えによるメリットがあるのか判断しましょう。
借り換え前に必ず確認しておきたいのが「諸費用」です。借り換えにより月々の支払額が減ったとしても、高額な諸費用がかかればかえって負担が大きくなってしまう可能性もあります。
借り換えたい金融機関で諸費用がいくらかかるのか確認しておくと、このような事態を避けられます。
住宅ローンの借り換えをするべきか？損をしないコツ
住宅ローンの借り換えをするか迷っている方も多いでしょう。住宅ローン借り換えで損をしないために、確認しておくべきポイントを解説します。
現在よりも低金利に借り換えできるかチェック
一般的に、借り換えによる効果が出やすいのは、以下の状況に当てはまる人です。
- 借入残高が1,000万円以上ある
- 返済期間が10年以上ある
- 借り換え後に金利が1％以上低くなる
また、金利差が1％未満でも、残高が多かったり残りの返済期間が長かったりするとメリットが上回ることがあります。現在よりも低金利の住宅ローンに乗り換えできる場合は、まずシミュレーションでどのように返済額が変化するのか確認してみましょう。
適切なタイミングを見極める
住宅ローン借り換えを適切なタイミングで行うことで、借り換えの効果が高まります。
金利の更新タイミング
固定金利期間選択型の住宅ローンを契約している方は、固定金利期間が終了するタイミングで借り換えの検討をするのがおすすめです。
固定金利期間選択型は、5年や10年などの固定金利期間は優遇期間として金利が低く設定されています。固定金利期間が終わると適用金利が高くなって返済額が増える恐れがあるため、このタイミングで借り換えを検討してみましょう。
他の金融機関に借り換えることで、固定金利のまま金利を下げられるケースもあります。
転職の前
転職を検討している場合、住宅ローンの借り換えは転職前のタイミングで行いましょう。先述のとおり、住宅ローンの借り換え時には新たに審査が必要です。
年収や勤続年数は審査で重要視されるため、勤続年数が短くなると、審査に落ちるリスクが高まります。特に借り換え時の住宅ローン審査は厳しいといわれているため、借り換えをしたい場合は転職前に審査を受けるのが良いでしょう。
住宅ローンを借り換えるタイミングは？ベストな時期と理由を解説
諸費用や手数料も踏まえてシミュレーションする
住宅ローンの借り換えを行う前には、金利の差だけでなく諸費用がかかることも踏まえた上で、本当にお得か判断することが大切です。
住宅ローン借り換えの手数料などの諸費用は、金融機関によって30万〜80万円と大きな差が出ます。金利の低さだけで金融機関を選ぶと、損をしてしまう可能性があります。住宅ローンを乗り換える際の諸費用についても、金融機関のシミュレーションサイトなどで試算できるので、複数比較するようにしましょう。
住宅ローンの借り換えをする際は注意点も理解しておこう
住宅ローンの借り換えは、上手に利用すれば月々の支払額や総返済額の負担を抑えられる方法ですが、あまり効果が出ないケースもあります。手間だけかかって損をすることのないよう、借り換えを決断する前に本当にメリットがあるのかシミュレーションするようにしましょう。
借り換え先を検討する際は、金利だけでなく諸費用を含めたトータルコストで比較することが大切です。住宅ローンの借り換えの注意点を抑えて、お得な借り換えを検討してみてください。
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