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住宅ローンの借り換えでは、手数料負担のため思ったほど得にならないことがあります。手数料や諸経費は金融機関によって金額が異なるため、借り換え前にいくらかかるのか確認しておきましょう。
この記事では、住宅ローン借り換えにかかる費用や相場の料金を解説します。金融機関別の手数料も比較するので、ぜひチェックしてみてください。
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住宅ローン借り換えにかかる手数料
住宅ローンの借り換えをするときは、大きく分けて以下の費用がかかります。
- 新規ローンの手続きで発生する手数料
- 現在契約しているローンの手続きで発生する手数料
- 登記手続きでかかる費用
- その他の手数料・費用
それぞれの費用の細目を以下に詳しく解説していきます。
新規ローンの手続きで発生する手数料
まずは、借り換え先の金融機関で新しい住宅ローンの契約を結ぶために手数料が必要です。
印紙税
印紙税は、住宅ローンの契約書類にかかる税金です。印紙税額は以下のように借入金額によって異なります。
| 借入金額 | 税額 |
| 100万円～500万円以下 | 2,000円 |
| 500万円～1,000万円以下 | 1万円 |
| 1,000万円～5,000万円以下 | 2万円 |
なお、Web上で住宅ローン契約を結ぶ場合は、紙の契約書が発行されないため印紙税はかかりません。
保証料
保証料は、住宅ローンの支払いが滞ったときに返済を立て替えてくれる保証会社に支払うお金です。
保証料の支払い方法には、借入時に保証料を支払う「一括前払い方式」と、保証料の分を毎月上乗せして支払う「金利上乗せ方式」の2種類があります。
「金利上乗せ方式」は借入時の手数料負担を減らせますが、トータルで返済額が大きくなるデメリットがあります。
事務手数料
事務手数料は、住宅ローンの手続きに関する事務費用として金融機関に支払う手数料です。「事務取扱手数料」「融資手数料」など金融機関によって名称は異なりますが、内容は同じです。
事務手数料には、一定の金額を支払う「定額型」と借入金額に対して支払う「定率型」の2つの種類があります。定額型の場合は3〜5万円、低率型の場合は借入金額×2.2％が目安です。
事務手数料が無料となる金融機関もありますが、その分保証料がかかるのが一般的です。
現在契約しているローンの手続きで発生する手数料
続いて、現在契約している住宅ローンの返済の手続きで発生する手数料について解説します。
全額繰上返済手数料
現在契約している住宅ローンを繰上返済する際に金融機関に支払う手数料です。手数料は金融機関によって異なりますが、5,000円〜30,000円が目安です。
ネット銀行などでは、繰上返済手数料が無料というケースも多くあります。
保証会社事務手数料
現在の住宅ローンで保証料を一括払いしている場合、保証料を返金してもらうための手数料として支払うお金です。金融機関によって異なりますが、目安は10,000円程度です。
保証料の支払いで「一括前払い方式」を選んでいた場合、前払いした保証料から所定の計算方法で計算された一部の金額が返金されます。保証料が多く戻ってくれば、かかる手数料を差し引いてもプラスになります。
「保証料金利上乗せ方式」の場合は、保証料の返金がないため保証会社事務手数料もかかりません。
登記の手続きでかかる手数料
借り換え時には、住宅ローンに関わる抵当権の登記の手続きを行います。現在ローンを組んでいる金融機関の抵当権を抹消し、新しく借り入れる金融機関の抵当権を設定する2つの手続きが必要です。
また、登記の手続きは基本的に司法書士に依頼するため、司法書士への報酬もかかります。抵当権の抹消と設定を合わせて5〜10万円が目安です。
抵当権抹消費用
住宅ローンの繰上返済手続きが完了したあと、設定されている抵当権を抹消する手続きを行います。抵当権の抹消には登録免許税がかかります。
登録免許税は不動産1件につき1,000円かかり、土地と建物合わせて2,000円必要です。
抵当権設定費用
借り換え先の住宅ローン契約時に、抵当権設定登記を行います。抵当権の抹消と同様に、抵当権設定には登録免許税がかかります。
登録免許税は借入金額に応じた金額で、計算方法は以下のとおりです。
借入金額×0.4％
例えば、借入金額が2,000万円の場合、登録免許税は8万円になります。
その他の手数料・費用
ほかにもケースによっては「火災保険料・地震保険料」や「団体信用生命保険料」などの費用がかかります。
火災保険料は、住宅ローンを借り入れる際の条件として加入が義務付けられていることがほとんどです。火災保険料は戸建てかマンションか、建物の所在地や構造などによっても変わります。また、火災保険では地震や噴火、津波などによる損害が補償対象外となるため、これらの補償を受けるためには地震保険にも加入する必要があります。
団体信用保険（団信）は、住宅ローンの契約中に契約者が死亡・高度障害状態になった場合に、ローン残高をゼロにできる保険です。団信費用はあらかじめ金利に上乗せされていることがほとんどですが、特約を付ける場合は追加費用がかかります。
住宅ローン借り換え手数料の相場
住宅ローンの借り換えにかかる手数料やその他費用の相場は以下のとおりです。
| 費用名 | 費用相場 | |
| 借り換え先の金融機関に払う手数料 | 印紙税 | 2万円 |
| 保証料 | 0〜62万円 | |
| 事務手数料 | 3～5万円または借入金額の2.2％ | |
| 借り換え前の金融機関に払う手数料 | 全額繰上返済手数料 | 0～3万円 |
| 保証会社事務手数料 | 0～1万円 | |
| 登記に関する手数料 | 抵抗権抹消費用 | 不動産1件につき1,000円 |
| 抵抗権設定費用 | 借入金額×0.4％ | |
| 司法書士依頼費用 | 5〜10万円 | |
| その他の費用 | 火災保険料・地震保険料 | 数万円 |
| 団体信用保険料 | ほとんどの場合0円 | |
| 諸費用の合計 | 30〜100万円 | |
諸費用の合計額は、30〜100万円と幅が広くなっています。金融機関による違いが大きいのは、保証料や事務手数料です。登記に関する手数料は、依頼する司法書士によっても手数料が変わってきます。火災保険料や地震保険料も費用の合計を大きく左右する費用です。補償範囲を広げると保険料は高くなり、費用全体を押し上げます。
また、保証料や事務手数料を安くして、その分を金利に上乗せしているタイプの住宅ローンもあります。初期費用だけでなく、借り換え後の金利についても確認しましょう。
実際の手数料や諸費用は、金融機関のシミュレーションサイトで試算できます。コストを加味した上で、借り換えのメリットがあるのか判断することが大切です。
【金融機関別】住宅ローン借り換え手数料を比較
保証料や事務手数料は、金融機関によって金額が変わるポイントです。住宅ローンを取り扱っている主要10社の保証料と事務手数料を以下の表にまとめました。
| 金融機関 | 商品名 | 保証料 | 事務手数料 |
| 三菱UFJ銀行 | ネット専用住宅ローン | 無料 | 借入額×2.2％ |
| みずほ銀行 | 住宅ローン「保証料一部前払い方式」 | 借入金額により変動 | 無料 |
| 住宅ローン「金利上乗せ型」 | 金利+0.2％ | 無料 | |
| 住宅ローン「ローン取扱手数料型」 | 無料 | 借入額×2.2％ | |
| 三井住友銀行 | WEB申込専用住宅ローン | 無料 | 借入額×2.2％ |
| ARUHI | ARUHIスーパーフラット35 | 無料 | 借入金額×2.2％（最低22万円） |
| 楽天銀行 | 住宅ローン | 無料 | 33万円 |
| 新生銀行 | 住宅ローン | 無料 | 定額型：5万5000円
定率型：借入額×2.2％ |
| ソニー銀行 | 住宅ローン | 無料 | 4万4,000円 |
| 固定セレクト住宅ローン | 借入額×2.2％ | ||
| 変動セレクト住宅ローン | 借入額×2.2％ | ||
| auじぶん銀行 | 全期間引下げプラン | 無料 | 借入額×2.2％ |
| 住信SBIネット銀行 | ネット専用住宅ローンプラン | 無料 | 借入額×2.2％ |
| りそな銀行 | 住宅ローン「融資手数料型」 | 無料 | 借入額×2.2％ |
| 住宅ローン「保証料一括前払い型」 | 借入金額により変動 | 無料 | |
| 住宅ローン「保証金利上乗せ型」 | 金利+0.2％ | 無料 |
事務手数料が無料の金融機関もある
住宅ローン借り換えにかかる事務手数料が無料の金融機関もあります。先ほど比較した10社のなかで事務手数料が無料になる住宅ローンプランがあるのは、以下の金融機関です。
- みずほ銀行
- りそな銀行
それ以外の金融機関では、事務手数料を「借入額×2.2％」とする場合が多くなっています。例えば、借入額が2,000万円の場合、事務手数料は44万円です。
事務手数料の安さだけでなく保証料も考慮する
住宅ローンの借り換えでは事務手数料の安さだけでなく、保証料も考慮することが大切です。
先ほど事務手数料が無料だと紹介したみずほ銀行やりそな銀行でも、事務手数料がかからない代わりに保証料がかかります。事務手数料・保証料を合わせたコストで比較するようにしましょう。
金融機関のシミュレーションサイトでは、借り換えたいプランや借入金額を入力すれば、かかる費用の金額が具体的に分かります。複数の金融機関でシミュレーションして比較するのがおすすめです。
なお、モゲチェックを利用すると複数の金融機関の金利条件などを一括比較できます。日本経済新聞やNHKなどにも取り上げられたサービスなので、安心して利用できます。
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手数料をしっかり考慮して借り換えを検討しよう
住宅ローンの借り換えでは、合計30〜100万円ほどの手数料がかかります。借り換えをする際には金利だけでなく諸費用のことも考慮して、本当に借り換えするのがお得なのか検討しましょう。
金融機関によって金利や手数料は異なるため、いくらかかるのか具体的な金額を知りたい場合はシミュレーションサイトを利用するのが便利です。今回紹介した金融機関ごとの手数料も参考にしながら、複数の金融機関で比較してみてください。
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