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コラム住宅用地を選ぶ際の注意点(不動産の登記記録と公図編)

公益社団法人全日本不動産協会会員 株式会社れっく 疋田貞明

不動産登記記録とは!?留意点は?
 土地を購入する場合、その所在地や面積、所有者の特定・確認をするにはどうしたらよいのでしょうか。あるいは土地の所有者に、その土地を担保にした借入金がある場合や、土地を第三者に貸しているなど、どうすれば確認することができるのでしょうか。こうした土地の表示や権利に関することを記録したものが不動産登記記録です。登記記録の帳簿を登記簿といいます。登記記録は、土地は1筆ごと、建物は1個ごとに作成されます。登記記録は、不動産の物理的概要が記載された表題部と所有に関する事項が記載された権利部(甲区)、所有権以外の権利に関する事項が記載された権利部(乙区)で構成されています。法務局では、不動産登記法に基づいて登記官が不動産の物理的概要や所有に関する権利の変動を記録し公開しています。誰でも法務局で手数料を納付して登記記録(登記事項証明書)の交付を請求することができます。土地の購入をする際に、不動産登記簿を確認する目的は、不動産登記簿を確認することにより購入する土地の物理的概要と権利関係を把握するためです。但し、それらの全てが登記されているとは限らないことにも留意しなくてはいけません。

登記記録の見方(表題部)
 続いて登記記録の見方ですが表題部には、表示に関する登記事項(所在、地番、地目、地積)が記録されます。すなわち表示に関する登記とは、不動産を特定し物理的現在の状況を表す登記です。土地は、一筆ごとに地番という番号が付されていますが地番と住居表示とは異なることが多いため購入する土地が、見た目には一つの土地でも複数の地番で構成されている場合がありますので登記記録及び公図で対象物件の位置関係、筆数、所有者を確認することが必要です。
公図とは
 公図は、法務局が保管している旧土地台帳付属地図のことで土地の位置関係を概ね表しているといわれていますが土地台帳法の廃止により法律的根拠は失われており無条件に信頼することができないことを留意しておいて下さい。
地目とは
 地目とは、土地の現況又は利用目的により表示されます。住宅用地として購入する土地の現状地目が宅地以外の場合には地目の変更が可能であるのか確認します。
地積とは
 地積とは、土地の面積ですが、登記記録の地積は、明治時代の地租改正により作成された土地台帳を基にしているため、地積と同量の土地面積が確保されていない場合があることに注意が必要です。土地売買契約時に、売買対象面積を登記簿面積により契約する場合と測量に基づく実測面積とする場合の2通りがあるのはこのためです。

登記記録の見方(権利部)
 権利部(甲区)には、権利の登記がされます。登記される権利には、所有権・地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・採石権の9種があります。このうち甲区には所有権に関する事項が記録されます。 所有権に関する事項とは、所有権の保存や移転の登記の他、差押・仮差押・買戻特約等々、所有権に関するすべての事項となります。購入する土地の所有者(売主)が登記記録と一致していることを確認します。相続登記が未了である場合などありますので注意が必要です。権利部(乙区)には、所有権以外の権利(地上権・永小作権・地役権・先取特権・質権・抵当権・賃借権・採石権)が登記されます。権利の移転・設定は登記しなければ第三者に対抗できませんが、建物賃借権や借地借家法が適用される借地権などは登記がなくても第三者に対抗できますので、必ずしも全ての権利が登記記録に記録されているわけではないことに注意が必要です。併せて不動産の権利に関する登記は申請を義務付けされていませんので、実体と登記記録が一致しているとは限りません。しかしこれ以上の情報を提供する公簿がないのが現実であることも利用に際して注意してください。土地を購入する際に登記記録によく登記されているのが抵当権です。いつ誰から、どのような条件で金銭を借り入れ、どのような担保物件の設定がされたのか分かります。抵当権には特定債権を担保する抵当権と一定範囲の不特定債権を担保する根抵当権があります。購入する土地に抵当権がある場合には売買代金決済時に債権を返済し抵当権が抹消されることが重要です。不動産を購入する際に不動産業業者から重要事項説明書を交付、説明される際には、登記記録に記録された事項の説明がされます。記載内容をしっかり確認のうえ、説明を聞き不明なことがあった時には、必ず確認するようにしてください。

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