戸建て住宅を建てる際に、土地探しに悩む方は多いのではないでしょうか。いくら建物にお金をかけても住みたい地域や理想の立地でなければ、戸建て住宅を建設してから後悔する場合もあります。
そこで今回は土地価格の全国的な動向と地域別の値動きを解説し、戸建て住宅を検討するときのポイントを紹介します。記事を読めば、これまでの土地の動向がわかり後悔がない選択をできる可能性が高くなるため、ぜひ参考にしてみてください。
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土地は値上がりを続けている
日本の不況が続いていますが、土地の価格は上昇傾向です。景気の目安として内閣府が出している「景気動向指数」があり、このDI一致指数の数値が50％を下回ると景気が後退局面を示す指標ですが、2022年9月の50％から徐々に低下し2023年1月には31.3 %まで後退しています。
不安定な景気にも関わらず、地価の全国平均は値上がりしており、地価が上昇し始めた2013年と比較すると2022年には約1.4倍になっています。
参考：国土交通省「地価公示 変動率及び平均価格の時系列推移表」
特にアクセスが良い都市部や、都市部から少し離れた郊外エリアでの地価が上昇傾向です。一方で、利便性の低い山間部などの地価は低下しています。
また、地価の全国平均は上がっていても、すべての地域で土地が値上がりしているわけではないので土地探しは地域を選ぶ必要があります。
今後土地は値上がりする？これまでの地価の動向は？
地価の全国平均は上昇傾向ですが、今後の動向も気になる方は多いでしょう。過去の傾向を知れば未来が予測しやすくなります。以下にこれまでの地価の動向を解説します。
バブル崩壊
1986年から1991年までのバブル期は、株式や土地の価格上昇がありました。土地はまだまだ上がるはずと考えた人が、こぞって不動産を購入したため需要と供給のバランスが崩れ土地の価格が高騰していったのです。
1991年にバブルが崩壊するとそれまでの高値から一転して、地価が下がり始めます。2006年まで地価の低下は続き、2008年のリーマンショックを受けてさらに下落していきました。その後、2011年の東日本大震災を経験し2012年の第二次安倍内閣に至る2012年12月までの20年間は「失われた20年」と呼ばれ、日本経済の低迷とともに地価も下落しました。
アベノミクス
2012年から始まったアベノミクスにより低迷していた地価は上昇を始めます。アベノミクスでは大胆な金融緩和として低金利政策がなされ、ゼロ金利からマイナス金利へと進んでいきました。低金利政策は、住宅を購入する需要を加速させ地価の上昇につながりました。
東京都の地価平均価格の推移を見てみると、アベノミクス前の2012年と2020年では以下のように変化しています。
以上のように、8年間で住宅地で約1.3倍、商業地で約1.6倍に地価が値上がりしているのです。
新型コロナウィルス
新型コロナウイルスの影響から2020年から2021年はマイナス0.5％の下落を見せましたが、この下落は一時的で2022年には上昇に転じています。具体的な数字は以下の通りです。
参考：国土交通省「地価公示 変動率及び平均価格の時系列推移表」
緊急事態宣言の発令は不動産にも取引数が減少するなど影響を与えましたが、大幅な価格の下落はありませんでした。
2021年の地価全国平均は全体でマイナス0.5％低下したものの、商業地マイナス0.8％、住宅地ではマイナス0.4％といずれも下落幅は小さく、工業地に関しては0.8％の上昇となっています。
2013年以降の地価の上昇は新型コロナウイルス流行を経ても続いており、今後も値上がりの可能性があります。
少子高齢化・人口減少
日本の少子高齢化・人口減少は不動産にも大きな影響を与えます。これまで人口は減少しても世帯数は増加傾向でしたが、世帯数は2023年をピークに減少に転じると予想されており「2023年問題」といわれています。世帯数が減れば住宅を求める需要も減るため、地価が下落する可能性が高くなるのです。
また、その先には2025年問題が待ち構えています。2025年問題とは団塊の世代が後期高齢者になる年であり、介護施設への入所者が増えて空き家が増えるため、不動産価格が下落すると予測されています。
全国的に土地の価格が下落しても、都市部など人口密集地では価格が上昇する場合もあり、お住まいの地域によって異なります
土地の購入と新築建設を考える方は、中長期的な計画で進めていくとよいでしょう。
全国の地価動向
地価動向のデータによると2022年の全国平均は2年ぶりに上昇に転じました。2021年に新型コロナウイルスの影響で下落しましたが、感染症対策が緩和された2022年は全体的な回復を見せています。以下に地域別の地価動向を紹介します。
静岡県
静岡県の全域の地価は2000年ごろから横ばいであり、県全体の2022年平均価格と変動率は以下の通りです。
変動率は14年連続で住宅地・商業地で下落しましたが、工業地は2008年以来の上昇に転じました。
また変動率上位は以下の三島市、熱海市、長泉市であり以下の結果でした。
東京圏
2022年、東京圏の公示地価は通常とは異なる動きを見せました。土地の価格は都心部の地価が上昇すれば周辺地域の地価も上昇するのが一般的です。
しかし、2022年の地価公示は千代田区と中央区、港区といった都心三区の商業地は下落したものの、都心三区以外の商業地価格は上昇に転じたのです。
商業地の変動率は以下をご覧ください。
それでは住宅地で地価の上昇が大きいエリアはどこなのでしょうか。住宅地の変動率は以下の通りです。
住宅地は全般で地価が上昇傾向であり、ワーストに入る地域でも下落幅は小さいものでした。
大阪圏
大阪圏の地価動向は横ばいで、2022年の変動率は全体で0.2％という結果です。
住宅地の平均変動率は、2021年のマイナス0.5％から2022年はプラス0.1％と回復しました。また商業地の平均変動率は、2021年のマイナス2.1％から2022年はマイナス0.2％で2年連続の下落となったものの下落幅は小さくなりました。
エリア別に見てみると堺市よりも北側のエリアで地価の上昇がみられます。2013〜2020年までの7年間で、20％以上上昇した地域は、大阪市北区・西区・福島区・中央区・堺市北区となっています。
地価上昇の要因には大阪府の人口推移が関連しており、大阪市と堺市の一部は人口が増加しているものの、その他の地域では人口は減少傾向です。
また堺市より北側のエリアでは観光業や企業の研究開発などの事業が盛んに行われていることも地価上昇の理由です。
参考：国土交通省「地価公示 変動率及び平均価格の時系列推移表」
名古屋圏
2022年の名古屋圏の地価公示は全用途でプラス1.2％、住宅地でプラス1.0％、商業地でプラス1.6％という結果でした。2021年は全用途・住宅地・商業地のすべてでマイナスの変動率でしたが、2022年は3項目ともにプラスとなっています。
参考：国土交通省「地価公示 変動率及び平均価格の時系列推移表」
名古屋の中心部ほど商業地の上昇率が高く、名古屋中5−25ではプラス12.3％の変動率です。東京や大阪の商業地は外国人観光客が増えたことを背景に上昇してきた経緯があります。
新型コロナウイルスによる外国人観光客の減少により2022年の東京銀座や大阪の商業地は下落となりましたが、もともと外国人観光客への依存が高くない名古屋圏では早期に回復を見せています。
地方四市
地方四市（北海道札幌市、宮城県仙台市、広島県広島市、福岡県福岡市）は東京・大阪・名古屋の三大都市を上回る結果となりました。地方四市の住宅地の地価変動率は以下の通りです。
東京0.2％・大阪0.1％・名古屋2.2％であり、地方四市のうち広島市以外は東京・大阪・名古屋の三大都市よりも変動率が高い結果となっております。
また、地方四市の商業地の変動率は以下の通りです。
住宅地と同様に広島市は他の都市と比べて、上昇幅が低い傾向です。
戸建て住宅を検討する際のポイント
家を建てるには多くのお金と時間がかかります。失敗してもやり直しは難しいので、後悔しないための準備が必要です。戸建て住宅を建てるときには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。以下にポイントを解説します。
予算がある場合は立地条件や建物にこだわる
予算の範囲内で可能な限り立地や建物にこだわりましょう。立地は最寄り駅やバス停までの距離やスーパーやドラッグストアなどの周辺施設などを確認しておくと良いです。騒音や日当たりなど土地の環境も重要なポイントです。
戸建て住宅の建設には、間取りは10年後をイメージしておくと良いでしょう。例えば、子どもは何人欲しいのか、家族構成を考えるとリビングの広さは十分かなど未来を想定して考えると間違いが少なくなります。
好立地や余裕のある間取りにするためには、できる限り予算を多めに用意しておきましょう。
土地代を抑えたい場合は郊外を検討する
建物にお金をかけたい場合は、都心部から離れた郊外の土地を選ぶと土地代を抑えられます。商業施設や企業が多い都心部ほど地価が高い傾向のため、ご自身の生活環境を考慮しながら郊外の土地を探すのがおすすめです。
土地代を調べる方法としては、国土交通省が公表する「土地総合情報システム」を活用すると良いでしょう。
「地価公示・都道府県地価調査」から住みたいエリアを選べば、地域ごとの地価の相場がわかります。土地選びの目安になるためお試しください。
画像引用元：国土交通省「土地総合情報システム」（一部改変）
立地にこだわりたい場合は建物の間取りを工夫する
好立地な土地ほど地価が高い傾向のため、立地にこだわりたい場合は住宅の間取りを工夫する必要があります。
例えば、本体価格2,000万円台で予算を組む場合、家族が集まるリビングは広めにとり、子ども部屋を想定した個室は5畳＋収納にする、階段下のスペースを活用するなどのメリハリのある間取りにすると良いでしょう。
また、日当たりと風通しを考えた設計にすることもできます。住宅密集地でも家の形をコの字型にして光と風の通り道を作る、南側に隣家がある場合は中庭を設置して距離をとり、リビングの壁面を最小限にして光を取り込むなど間取りの工夫で快適さと予算を調整することも可能です。
購入後に売却を視野に入れたい場合は土地価格の動向に注視する
将来、土地の売却まで視野に入れる場合は、地価の動向にも注目しておきましょう。
公示地価は「地価公示」の結果、基準地価は「都道府県地価調査」の結果を表すものです。
公示地価と基準地価は国土交通省 で調べられます。
まずはトップページ右上の「地価公示・都道府県地価調査」から、都道府県選択画面→市町村選択画面へと進みます。今回は静岡県静岡市葵区で検索しました。
結果は以下の画像の通りです。
画像引用元：国土交通省「土地総合情報システム」（一部改変）
赤枠で強調した箇所が1m2あたりの公示地価または基準地価です。図の最上部の地域では1m2あたり196,000円で土地面積（地積）は152m2なので、この土地が売りに出される場合は196,000×152＝約2,970万円となります。
基準となる地価が把握できたら、実際に販売されている価格を知るための実勢価格を調べてみましょう。こちらも国土交通省「土地総合情報システム」で調査可能です。
「土地総合情報システム」のトップページから左上の「不動産取引価格情報検索」を選びます。
都道府県検索の画面が開くので、調べたいエリアを選択します。こちらも静岡県を選択しました。さらに「地域を選ぶ」で市町村を入力すると範囲を限定して調べられます。
地図が表示され、地図上にある青い四角を選択すると詳細な結果が表示できます。今回、静岡市葵区で検索した結果は以下の通りです。
画像引用元：国土交通省「土地総合情報システム」（一部改変）
土地の所在地や取引総額が記載されています。土地の形状や周辺の環境も把握できるため活用してみてはいかがでしょうか。
また、土地を購入する際には住宅ローンの金利状況や人口推移なども把握しておくと後悔のない結果に結びつきやすくなります。
少子高齢化が進む日本は人口が減少傾向です。人口が減少すれば不動産を必要とする人の需要も減るため、不動産価格は下落に向かいます。
さらに生産緑地の2022年問題もあります。生産緑地とは、法的に指定された都市部にある農地のことで税制優遇を受けるかわりに、原則として農地のまま使用する義務がある土地です。
生産緑地の営農期間は30年であり、制度が開始された1992年から2022年で30年を迎える農地が一斉に宅地用として売りに出されることになります。その結果、供給過多となり不動産価格が下落する可能性があるのです。
土地の値上がり事情や動向を知り、購入タイミングを検討しよう
本記事では全国や地域別の地価動向を解説し、戸建て住宅を建てるときのポイントを紹介しました。
理想のマイホームを建てるために、土地選びは重要な要素の一つです。これまでの動向を把握したり、住みたいエリアの地価相場や実勢価格を調べたりすれば理想の土地を選べる可能性が高くなります。
一方で、今後の土地の値動きや将来売却することまで考えるとご自身で判断するのは難しいため専門家の意見を聞くことも重要です。土地選び・マイホーム建設でお悩みの方は、展示場のモデルハウスへご相談ください。
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