一戸建て・土地ありの建て替え費用はどれくらい？相場や注意点も詳しく解説

建て替えを検討している方にとって、どのくらいの費用がかかるのかはやはり気になるところです。一戸建て・土地ありの建て替え費用の相場や、建て替えの際の注意点などについて解説します。

家を建て替える際には、既存の住宅を基礎から解体する費用や、新しい家を建てる費用がかかります。また、土地の広さによってもかかる金額が異なるので、事前に必要な工事とその費用を把握することが大切です。
そこで本記事では、一戸建て・土地ありの建て替え費用の相場と内訳を確認するとともに、建て替えに際しての注意点などについても解説していきます。

コストを抑えて希望通りの建て替えができるよう、ぜひ参考にしてください。

＜目次＞

一戸建て・土地ありの建て替え費用相場と内訳

国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査」によると、一戸建て・土地ありの建て替えにかかる費用の相場は、約4,500万円です。自己資金比率は平均46.7%と約半分を占め、残りは住宅ローンなどの借入金が充てられています。
これに対し、新しく土地を購入した場合の注文住宅の費用相場は平均 5,400 万円で、自己資金比率は30.6%という結果でした。
建て替えの場合、土地の購入費用が不要なため、新築注文住宅などよりも費用が抑えられることから、自己資金比率が高くなると考えられます。

では、建て替えではどのような費用がどのくらいかかるのでしょうか。建て替え費用の内訳や、土地の広さごとにかかる費用について詳しく見ていきましょう。

建て替え費用の内訳

建て替えの費用として、解体工事費用や新築工事費用、地盤改良工事費用などがかかります。それぞれの費用の相場は以下の通りです。

※1　地盤調査費用含む
※2　住宅費用3,000万円の場合

それぞれの費用について概要を解説していきます。

解体工事費用

建て替えの場合は、すでに建っている住宅を解体する必要があります。解体工事費用は、解体する住宅の大きさや構造によって異なり、木造の場合は坪3万円〜5万円、鉄骨造の場合は坪3.5万～6万程度が相場とされています。
例えば、解体する住宅が木造で延床面積が30坪の場合、90万円〜150万円程度の費用がかかると考えられます。
一般的な木造の戸建て住宅を解体する際には、150万円前後の費用が必要であると考えて良いでしょう。

新築工事費用

「2022年度フラット35利用者調査」によると、注文住宅の平均費用は3,717万円とされています。なお、この金額は全国平均であり、首都圏・近畿圏・東海圏・その他の地域ごとにかかる実際の費用は以下の通りです。

参考：住宅金融支援機構「2022年度フラット35利用者調査」(P18)

首都圏が最も高額で約4,000万円を超えており、近畿圏も4,000万円弱という結果です。

地盤改良工事費用

住宅の建て替え時に行う地盤改良工事は、建物の安全性と耐久性を確保するために非常に重要です。十分な強度が得られない場合、建築後に地盤沈下により住宅が傾いたり沈んだりすることがあります。
地盤改良工事が必要かどうかを調べるために、まずは地盤調査を行います。地盤調査の費用は、調査方法によって異なりますが、一般的な戸建て住宅の場合、5万円～30万円程度です。
地盤調査の結果によっては、地盤改良工事を行う必要があります。地盤改良工事には主に以下の3種類があり、工法ごとに坪あたりの相場が異なります。

表層改良工法：表面を2mほど掘削し、掘削した土とセメント系固化材を混ぜ合わせて土を戻す工法。セメント系固化材を混ぜることで強度を高める。工期が短く費用も安い。費用は1坪あたり1万円～3万円が目安。
柱状改良工法：地面に柱状の穴をあけ、セメント系固化材を流し込んで柱を建てていく工法。セメントの柱を作ることで地盤の強度を高める効果がある。費用は1坪あたり3万円～4万円が目安。
鋼管杭工法：鋼管の杭を支持層となる強固な地盤まで埋め込むことで土台を作る工法。3つの工法のうち、最も地盤強度を高められる。費用は1坪あたり5万円～7万円が目安。

諸費用

建て替え費用には、ほかにも税金や保険料、専門家への報酬といった諸費用がかかります。諸費用は、一般的に建築費用の5%〜10%が相場とされており、3,000万円の住宅を新築した場合、150万円程度になります。ただし、この数字は借入の金額や、固定資産評価額にも大きく変動します。

一般的に必要とされる費用とその金額の目安は以下の通りです。

※固定資産評価額3,000万円の場合

土地の広さごとの費用相場

建て替え費用は、土地の広さによってもかかる金額が異なり、一般的に坪数が大きくなる程高額になります。20坪・30坪・40坪でどのくらいの費用がかかるのか、それぞれ解説していきます。

20坪

20坪の土地に住宅を建て替える場合の費用は、解体工事が約100万円、住宅建築費が約1,200万円、諸費用が120万円（住宅建築費の10%とした場合）で、合計1,420万円が目安となります。
そのほか、建築中の仮住まいや引っ越し費用も必要で、世帯人数や建築期間などにもよりますが、約130～180万円と見積もると、総額で約1,550〜1,600万円が必要になると考えられます。

20坪に住宅を建てる場合、狭いと感じる方もいるかもしれませんが、2階建て・3階建てにすることや間取りを工夫することで、窮屈さを感じさせないようにすることも可能です。
シニア世帯など平屋が良い方は、仕切りをなくしバリアフリーにすれば解放感があり住みやすい環境が作れます。また、子育て世帯では2階建てや3階建てにして、１階はリビングで家族が集える場所を、２階・３階は夫婦の寝室や子供部屋にすることで、20坪でも十分な住宅を建てられます。

30坪

30坪の敷地に住宅を建て替える場合の費用は、解体費用が約150万円、住宅建築費が約1,800万円、諸費用が約180万円で、合計2,130万円が目安となります。なお、住宅建築費はローコスト住宅であれば1,500万円程度でも建築可能ですが、高品質な住宅の場合は3,000万円以上かかることもあり、目安金額が変動します。

仮住まいや引っ越し費用を150万円とすると、総計で約3,150万円の費用がかかると考えられるでしょう。
30坪の敷地に住宅を建てる場合、間取りは3LDKから4LDKになることが多いです。圧迫感を感じさせないために、デッドスペースを活用して収納スペースを確保することや、家事動線を効率的に確保するなどの工夫をすると良いでしょう。
30坪あれば、4人〜5人家族でも平屋住宅を建設する選択肢もあります。住宅建築費は1,500万円〜3,000万円程度と、2階建てと同じくらいが目安です。

40坪

40坪の敷地に住宅を建築する場合の費用は、解体費用が約200万円、住宅建築費が約2,400万円、諸費用が240万円で合計2,840万円が目安です。仮住まい費用や引っ越し費用として130～180万円をプラスすると、2,970〜3,020万円かかる計算です。

40坪ならファミリー世帯はもちろんのこと、二世帯住宅も選択肢に入ります。親世代と子世代とのコミュニケーションを大切にしたい場合は全施設共用型を、お互いに目の届く範囲でプライバシーも尊重したい場合は完全分離型や部分共有型を選ぶと良いでしょう。
40坪の広さがあれば、希望に応じた間取りにすることが可能ですが、家事動線も考慮したものでないと、実際に生活をすると不便に感じることがあります。設計する際には、ハウスメーカーや工務店などの担当者とよく相談しながら決めるようにしましょう。

建て替えとリフォームの違い

建て替えを検討する際には、リフォームとどちらが良いのか、また、リフォームとどのような違いがあるのかで悩むことがあります。建て替えとリフォームの大きな違いは、「基礎部分を取り壊すかどうか」という点にあります。

建て替えは、既存の住宅を取り壊し土台から新たに建築する方法で、建物の老朽化が進んでいるため、改築するとなると高額な費用がかかるケースに選ばれるものです。一方、リフォームは既存住宅の基礎部分をそのまま活用し、建物の修繕や改修、増築などを行う方法です。
費用を比べると、リフォームの方が格段に安く済む傾向があります。国土交通省「令和4年度住宅市場動向調査報告」によると、建て替え費用の平均は4,487万円ですが、リフォーム費用は平均206万円という結果が出ています。

建て替えかリフォームかで迷った際には、以下の点を元に検討してみましょう。

建物の劣化状態
住宅にかけられる資金
これから住む予定年数
今後の家族構成の変更の有無

こういったことを元に、専門家の意見も参考にすると良いでしょう。

建て替え費用に関する注意点

建て替え費用について考える際には、いくつか注意すべき点があります。建て替えできない物件があることや建物が小さくなってしまうケース、費用がかさむケースがあることなどです。建て替え費用に関する注意点について確認していきましょう。

再建築不可物件は建て替えできない

建て替えを希望する土地が建築基準法における「再建築不可物件」である場合は、建て替えすることができません。

再建築不可物件とは、「幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」という「接道義務」を満たしていない物件のことをいい、その土地には家を建設できないと定められています。接道義務がある理由としては、消火活動や救助活動を円滑に行えるように、消防車や救急車などが入りやすくするためです。
現在、住宅が建っていても解体して更地になると現行法が採用されるので、建て替えできない場合があります。なお、再建築不可物件であっても、一定の要件を満たしていればリフォームすることは可能です。

二世帯住宅は完全分離型にすると費用が増えやすい

二世帯住宅には、全施設共用型・完全分離型・部分共有型などのパターンがあります。親世帯と子世帯がお互いにプライバシーを確保したい場合は、完全分離型が適しています。

キッチンや浴室などが分離されているので、お互いに調整する必要なくストレスフリーに使用できるほか、水道光熱費をどちらがいくら払うのか明確になるという点もメリットです。
ただし、全施設共有型と比べて設備が多くなるため、その分費用も高額になります。予算の都合がつかない場合は、部分共有型も視野に入れて検討すると良いでしょう。

第一種・第二種低層住居専用地域だと家が小さくなる

用途地域が第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域に該当する地域では、住宅の大きさが制限されることがあります。用途地域とは、都市計画において都市を住宅地、商業地、工業地など13の種類に区分したものです。

低層住居専用地域では、良好な住環境を維持するために高さを10ｍまたは12ｍに制限する「絶対高さ制限」があるほか、外壁を道路や隣地との境界線から一定の距離後退させなければならない制限などがあります。

また、「建ぺい率」や「容積率」の規制も厳しく決められています。

建ぺい率：土地面積に対する建物面積の割合
容積率：土地面積に対する延べ床面積の割合

第一種低層住居専用地域は原則として住宅のみが建築可能ですが、第二種低層住居専用地域では一定の規模以内の店舗を建てることが可能です。
第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域ではこのような規制を受けるため、建物が希望よりも小さくなる可能性があります。

建て替え中の仮住まい費用が必要になる

建て替え中は仮住まいをする必要があるため、その費用を考えておかなくてはなりません。
住宅の取り壊しに2〜3週間、住宅建築期間として半年と見積もった場合、7ヵ月間の住まいを探すことになります。
例えば、家賃10万円の賃貸物件に7ヵ月住む場合、家賃や敷金・礼金、手数料、引っ越し代などで約130万円〜140万円かかることが考えられます。ほかにも、入りきらない荷物を一時的に保管するために貸倉庫・トランクルームを借りる費用も必要でしょう。
なお、短期間の賃貸には対応していない物件もあるため、見つからないときはハウスメーカーや住宅販売会社などの担当者に相談するのもひとつの方法です。

建て替え費用で利用できる補助金・助成金はある？

住宅を建て替える際には、自治体から補助金や助成金が受け取れることがあります。どのような制度があるのか確認し、利用できるものは申請して費用を抑えましょう

解体費用助成金

解体費用助成金は自治体ごとに名称が異なり、補助金や助成金の金額も異なります。利用するには自治体ごとに定められた条件を満たしている必要があり、例えば、倒壊の危険性があることや税金を滞納していないことなどが挙げられます。

老朽危険家屋解体工事補助金

老朽危険家屋解体工事補助金は、老朽化により倒壊の危険性がある住宅の解体を促進するために補助金を給付する制度です。支給対象になる条件は自治体ごとに異なりますが、空き家となって1年以上使用されていないことや、抵当権が設定されていないこと、補助金を受給するために故意に破損されていないことなどの条件を満たす必要があります。

支給額は自治体により決められており、一般的には解体費用の5分の1～2分の1の額が支給されます。
補助金の名称も自治体により異なるため、お住まいの地域ではどのような制度があるのか確認してみましょう。