住宅ローンの「諸費用」を知って資金計画を乗り切ろう！.

矢島 マコト

株式会社Flap

　前回、行き当たりばったりのマイホーム購入が露呈し、生き恥を晒したＹ氏こと不肖矢島です。賢明なる本コラム読者の皆様は、サクッと「諸費用」を乗り越えて行かれるとは思いますが、もう少しお付き合いくださいませ。融資関連費用の内、団体信用生命保険、手数料、保証料は、何れかのローンを選んだ段階で決まってしまいます。ただし、火災保険料と地震保険料は、選択の余地がありますので十分な吟味が必要です。

もしもの時の「団体信用生命保険」

3大疾病・7大疾病・8大疾病保障付きも考慮

　住宅ローンを利用する際、ほぼ間違いなくこの保険に加入します。というよりセットになっていますので同意書に署名するだけです。署名しないと融資は実行されません。受取人は金融機関で、債務者（ローンを借りた人）が、死亡または高度障害となり返済不能となった場合に残債務が保険により保障されます。保険料は金利に含まれる場合が多く、別途負担することは少ないようです。ただしフラット35は任意加入です。3大疾病（がん・脳卒中・急性心筋梗塞）、7大疾病（3大に高血圧性疾患・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変をプラス）、8大疾病（7大に加えて慢性膵炎）の保障を付加するものもあります。長寿化による金融機関サイドのリスクヘッジの為でしょう。保障は厚くなる傾向です。

【融資手数料】保証料とセットで考えましょう。

定額方式と定率方式

　手数料なしというローンはあまり見かけません。金額は、32,400円、54,000円、108,000円といった定額方式の商品と、借入額の△%という定率方式の商品があります。定率方式は、融資額によっては非常に高額な手数料となります（保証料不要の商品が多いように見受けられます）。呼び方が違うだけなのかと思わないではありません。実際に借りる金額が確定しないと一概に言えないのが手数料と保証料の関係です。納得できるまでシミュレーションを行い、金融機関に対して十分な説明を求めましょう。

【保証料】やはり手数料とセットで比較検討を！

外枠方式と内枠方式

　この保証料、Ｙ氏は、確か60万円ほど払ったのではないでしょうか。金利の高い「諸費用ローン」の誘惑に負けそうになりつつも半泣きで支払ったようです（実話）。一括前払いで保証料（と手数料）は支払い済みなので、その後の返済は融資元金と金利のみです。

　Ｙ氏のような自己資金不足組（？）は、保証料 金利上乗せ型のローンを利用するのも一つの方法です。前述の保証料不要で融資額に対し定率で手数料を支払うローンもあります。いずれにしても融資額が決まらないと住宅ローンの比較では出来ません。 

　最大の注意点は、保証会社が、金融機関に残債務を弁済しても、返済不能に陥った債務者の債務は帳消しにならないという点。 保証料は、あくまでも金融機関のリスクヘッジの為の費用で、保証会社は、債務者に対し弁済を求めます。法的対応に移行することが多いでしょう。