マイホーム資金の援助で、三世代がハッピーに！？

山川 正人

株式会社住まいと保険と資産管理 （静岡ライフプラン設計相談室）

住宅の頭金は多い方がよい？

　以前のコラムのおさらいになりますが、頭金は多い方が返済は楽になるのは間違いありません。例えば、3,000万円を年利率1.75％の固定金利で、35年間の住宅ローンを組んだ場合、頭金ゼロの場合と300万円の場合、600万円の場合、月々の返済額や、総支払利息額などは次のようになります。

頭金が多く準備できればできるほど、住宅ローンの返済負担は軽くなる・・・のですが、その金額を準備するのはなかなか大変です。上の例の頭金を5年間で準備する場合、300万円なら毎月5万円、600万円なら10万円を積み立てなければなりません。しっかり家計管理を行って計画的に貯蓄をしていかないとなかなか大変な金額だと思います。

では、今頭金が少ない場合、5年かけてお金を貯めてからの方がよいのでしょうか？

　これはなかなか難しい問題です。3,000万円の物件を頭金ゼロで、期間35年、年利率1.75％の固定金利で借りた場合、住宅ローンの返済総額は4,014万円になります。 一方、5年間で300万円を貯めて同じく、期間35年、年利率1.75％の固定金利で住宅ローンを借りた場合は、3,612万円です。ただし、住宅費という点ではこの間支払う家賃も考慮に入れなければなりません。家賃が月8万円とすると、5年間の家賃総額は480万円となり、住宅費総額としては4,092万円となるため、逆に総支払額は増えてしまいます。

せっかく苦労して5年かけて頭金を貯めても、これではがっかりです。しかも住宅ローン返済の終わる時期が5年遅くなってしまいます。仮に今30歳の方だとすると、65歳時の住宅ローン残高は、頭金ゼロで3,000万円借り入れの場合、残高はゼロ。ちょうど払い終えます。しかし、頭金300万円で2,700万円借り入れの場合は、約500万円が残ります。 予算設定が適正で将来の返済に無理がなさそうであるのなら、現在の条件下では借り入れ時期を先に延ばすよりも、早めに借りた方が有利といえそうです。

今すぐ頭金を増やすとしたら・・・

　日銀の発表によると、平成27年末時点の個人金融資産の保有額は1,706兆円だそうです。そして、この内の約3分の2は60歳以上の高齢者の方が保有しています。

　この一方、平成27年の税制改正で相続税の課税強化がされました。最も大きな変更点は、基礎控除額（相続税課税額を計算するときに差し引いてよい一定の金額）の引き下げです。以前は基礎控除額が「5,000万円＋1,000万円×法定相続人の数」だったのですが、平成27年1月1日からは「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」に引き下げられました。例えば、法定相続人が妻と2人の子である場合、これまでは基礎控除額が8,000万円なのに対し、改正後は4,800万円と大幅に小さくなります。そのため、これまでは相続税が課税されなかったケースでも、今後は課税されるというケースが出てきます。しかし、お金を使えないでいた結果、相続税がかかってしまった、あるいは課税額が大きくなってしまったということになると、もっといい使い道はなかったかなあということになってしまいます。
　今頭金を増やしたいが出費がかさみ貯蓄に余裕のない子育て世代、先々が不安でお金を使えず貯蓄として保有している高齢世代。このような親子、案外多いのではないかと思うのですが、親と子、そして孫までがハッピーになれる解決策、それが父母からの住宅資金贈与です。

二世代が一緒にライフプランの確認を！

　親には親の、子には子の生活がそれぞれありますから、一方の都合だけを通すわけにはいきません。病気や介護など不意の出費に不安があって、せっかく貯めたお金を使えないでいる父母世代は特にそうです。そんな親子にこそ、親子揃ってのライフプランの確認をお勧めします。
　住宅購入に合わせてライフプランを確認する方は徐々に増えてきてはいますが、その際父母のライフプランも一緒に確認することで、贈与が可能な金額の目安がわかりますし、将来の相続について考えるきっかけにもなります。 その結果、子は住宅購入の頭金を増やすことができ、父母は相続財産を減らすことができ、孫は教育資金の余裕ができて選択肢が広がって、3世代すべてがハッピーになれる可能性があります。すべての方に当てはまるとは限りませんが、可能性があるのなら確かめない手はありませんよね。