住宅取得資金贈与の失敗例｜失敗しないためのポイントやチェックリストも紹介

この記事では、贈与を受けて住宅を取得する予定の方に向けて、住宅取得資金贈与の失敗例を紹介するとともに、失敗しないためのポイントを解説します。非課税制度適用のためのチェックリストも、ぜひご活用ください。

住宅の建設や購入の際に、両親や祖父母から資金の支援を受ける方もいるでしょう。贈与を受けた資金は、「住宅取得等資金の非課税の特例制度」を利用することで、一定の要件を満たせば贈与税を非課税にすることが可能です。
住宅取得等資金の非課税の特例制度は、当初は令和5年までの予定でしたが、令和6年度の税制改正により令和8年12月31日まで適用期間が延長されました 。
非課税限度額は、質の高い省エネ等住宅の場合1,000万円、それ以外は500万円までです。通常、1,000万円の贈与を受けた場合は、177万円の贈与税がかかりますが、当制度を活用することで非課税になる可能性があります。

しかし、対象になるには多くの要件を満たす必要があるため、失敗しないか不安になる方もいるでしょう。
この記事では、住宅取得等資金の非課税の特例制度の失敗例や失敗しないためのポイントのほか、受贈者として要件を満たしているかの適用チェックリストを紹介します。

住宅取得資金贈与の失敗例

住宅取得資金の贈与を受ける際には、住宅取得等資金の非課税の特例制度の仕組みを理解しておく必要があります。条件に該当しないと課税対象になり、失敗する可能性があります。
主な失敗例として、9つのパターンを見ていきましょう。

1. 贈与者が直系尊属でない

住宅取得等資金の非課税の特例制度の適用対象は、父母や祖父母といった「直系尊属」からの贈与に限られます。そのため、兄弟姉妹や親戚などの直系尊属以外からの贈与は対象外です。
また、配偶者の父母または祖父母も対象外となることに注意が必要です。ただし、養子縁組をしている場合は、直系尊属にあたるため対象になります。[2] 

2. 所得制限を超えている

住宅取得等資金の非課税の特例制度を利用するには、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であることが条件です。ただし、住宅の床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1,000万円以下が条件です。
合計所得金額がこれらの基準額を超えると、非課税の適用が受けられません。給料所得だけでなく、不動産所得や雑所得などほかの所得も含めた合計金額です。
そのため、給与所得だけでは2,000万円を超えていなくても、例えば現在住んでいる住宅を売却して利益が出た場合など、合計で2,000万円を超えてしまう場合もあります。特例制度を利用したい場合は、合計所得をよく確認しましょう。

3. 住宅の要件を満たしていない

非課税限度額は、住宅取得等資金の非課税の特例制度の適用を受けようとする住宅により異なります。省エネ等基準を満たした質の高い住宅の場合は1,000万円、それ以外の一般住宅は500万円です。

	質の高い住宅	左記以外の住宅（一般住宅）
非課税限度額	1,000万円	500万円

省エネ等基準として、省エネルギー性能や耐震性、バリアフリー性能などがあり、一定の基準を満たした場合に1,000万円が適用されます。

1,000万円の適応が受けられる省エネ等基準は以下の通りです。

家屋の区分	省エネ等基準
	省エネルギー性能	耐震性能	バリアフリー性能
新築をした 住宅用の家屋	断熱等性能等級5以上かつ、 一次エネルギー消費量等級6以上	耐震等級2以上 または免震建築物	高齢者等配慮 対策等級3以上
建築後使用されたことのない 住宅用の家屋
建築後使用されたことのある 住宅用の家屋	断熱等性能等級4以上または、 一次エネルギー消費量等級4以上
増改築等をした 住宅用の家屋

4. 期日まで入居が間に合わない

建売住宅やマンションなどを購入する場合は、贈与を受けるタイミングに注意が必要です。贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、居住しなければなりませんが、期限を過ぎると非課税の適用を受けられなくなってしまいます。

例えば、12月に贈与を受けて住宅を購入した場合、2〜3ヵ月の間に入居しなければならず、引き渡しが間に合わないケースが考えられます。

なお、注文住宅の場合は、贈与を受けた翌年3月15日までに棟上げ（屋根と骨組みが出来ている状態）されていれば、12月31日までの入居で問題ありません。

5. 贈与税が非課税だから申告を忘れてしまう

住宅取得のために受けた贈与が、たとえ非課税枠内の金額であっても、贈与税の申告は必要です。申告しなかった場合は、非課税の適用を受けられず通常の贈与税が課税されるうえに、ほかのペナルティが加算される可能性があります。
住宅取得資金のほかにも、暦年贈与（110万円まで非課税）を受けている場合は、合わせて申告が必要なことに注意しましょう。
贈与税の申告期限は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までです。

6. 申告書の必要書類に不備がある

贈与税の申告の際にはさまざまな添付書類が必要なため、不足や不備のないように用意することが大切です。

新築の場合は、一般的に以下のような書類が必要です。

• 計算明細書
• 合計所得がわかる書類
• 戸籍謄本等
• 登記事項証明書
• 請負契約書・売買契約書の写し
• 質の高い住宅の基準適合を証明する書類（非課税1,000万円の適応を受ける場合）[8] 

増改築やリフォームをする場合は、増改築等工事証明書や工事によってはリフォーム工事瑕疵保険付保証明書の添付も必要です。書類の不足や不備があると非課税の適用を受けられないため、申告期限までに余裕を持って準備しましょう。

7. 住宅ローン控除との関係を誤解する

住宅取得資金贈与の非課税制度は、住宅ローン控除と併用することが可能ですが、以下の2点に注意が必要です。

1. 贈与額分は住宅ローン控除の対象外になる
2. 住宅ローン控除と住宅取得資金の省エネ住宅の基準が異なる

【1のケース】

住宅ローン控除は住宅ローンの年末残高の金額を元に計算されますが、新築などに掛かった費用から贈与額を差し引いた金額が住宅ローン控除の対象額になります。例えば住宅ローンの借入限度額（控除される限度額）・年末限度額が3,500万円でも、1,000万円の贈与を受けていると住宅ローン控除の対象になる金額は2,500万円です。
住宅ローン控除を受ける際は、贈与によって控除額も変わる可能性があります。思っていた程の控除が受けられないといったことがないよう、贈与額と併せて借入上限額の確認をしておきましょう。

【2のケース】

住宅ローン控除は、省エネ性能ごとに対象となる借入限度額が設定されています。住宅取得資金の新築の質の高い住宅基準では、住宅ローン控除の3,500万円の借入限度額に適応します。
より高額な借入限度額（4,500万円）の控除を受けたい場合は、性能基準を住宅ローン控除の要件に合わせる必要があります。

8. 身内に建設を頼む・身内から購入する

配偶者をはじめ親族などの特定の関係者から、住宅を購入したり住宅の新築や増改築を依頼したりした場合は、特例制度の対象外となります。
親族などの関係者に、建築に携わっている人や物件の売却を希望している人がいると、依頼したくなる気持ちもあるでしょう。しかし、住宅取得等資金の非課税の特例制度を受けられなくなるため、関係者以外からの購入や建築依頼を検討しましょう。

9. 贈与資金を他の用途に使う

住宅取得等資金の非課税の特例制度を利用できる贈与は、新たに住宅を取得するための資金に限定されます。そのため、住宅取得等以外の目的に資金を使用した場合、非課税の適用を受けられない可能性があります。
例えば、既存の住宅ローンの返済に充てる場合や、不動産取得税などの納付に充てる場合などは、非課税の適用を受けられません。また、趣向を凝らした庭造りや装飾などの外構工事を行った場合も、対象外になる可能性があります。

住宅取得資金贈与で失敗しないためのポイント

ここまでご紹介してきた失敗例をもとに、住宅取得資金贈与で失敗しないためのポイントをまとめました。「非課税が適用されない」といったことのないように、大切な4つのポイントを確認していきましょう。

1. 制度の要件を正確に理解する

住宅取得のための贈与を受けた際は、間違いなく非課税の対象になるように、住宅取得等資金の非課税の特例制度の要件を正確に理解することが大切です。
適用期限や所得要件、床面積要件などが決められているため、自分の住宅が該当するのか念入りに確認する必要があります。

2. 贈与のタイミングと住宅取得のスケジュールを調整する

住宅やマンションを購入した場合は、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、居住していなければなりません。
新築物件の場合は、翌年3月15日までに棟上げ（屋根と骨組みが出来ている状態）が完了している必要があります。期日までに入居や建築が間に合うよう、スケジュールに余裕を持たせて計画を立てましょう。
ただし、万が一入居が間に合わない場合でも、その後遅延なく入居できると見込まれる場合は認められるケースもあるため、税務署に問い合わせることをおすすめします。

3. 必要書類を漏れなく準備する

必要書類を事前に確認しておくと、手続きをスムーズに進められます。贈与税の申告書や戸籍謄本、登記事項証明書、住宅購入契約書の写しなど、必要な書類を準備しておきましょう。
省エネ等住宅の場合は、その旨を証明するための添付書類が複数あるため、書類の不備や不足がないように注意してください。

4. 所得や住宅の要件を確認する

自分の所得や取得予定の住宅が制度の要件を満たしているか、慎重に確認しましょう。住宅の性能については、不動産会社やハウスメーカー、住宅展示場などで専門家に相談できます。

住宅取得資金の要件など税金について不明点がある場合は、税務署のほか国税庁の相談窓口で質問することも可能です。

住宅取得資金贈与の適用チェックリスト

住宅取得資金贈与が非課税になる受贈者等の要件を一覧でご紹介します。

以下の要件を全て満たす方は、非課税制度が適用となります。
贈与を受けてマイホームを考えている場合は、まずご自身が対象になっているか確認をしましょう。

1. 贈与者が直系尊属（父母や祖父母）である
2. 受贈者の年齢が18歳以上である
3. 受贈者の合計所得金額が2,000万円以下である
   （床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合は1,000万円以下）

4. 平成21年分から令和5年までに住宅取得等資金の贈与の非課税制度（旧制度）の適応を受けたことがない
5. 配偶者や親族などの近しい関係者から住宅を購入または、建築や増築を頼んでいない
6. 贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、遅滞なく居住する予定である
   （新築の場合は翌年3月15日までに屋根を有した建造物になっていれば、12月31日までに入居が猶予される）

7. 住宅取得等資金の全額を住宅用の家屋の新築等に充てる
8. 取得する住宅の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下で、自己の居住用である
9. 贈与を受けたときに、日本国内に住所があり、日本国籍がある

まとめ

住宅取得等資金の非課税の特例制度は、適切に活用すれば大きな節税効果が期待できます。
しかし、制度の理解が不足していたり手続きにミスがあったりすると、失敗するリスクも併せ持っています。
本記事で紹介した失敗事例や注意点を参考に、制度の概要を正しく理解し、安心してマイホームの取得を進めていきましょう。