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コラム【日本の住宅って30年で壊すの!?】vol.2長期優良住宅認定制度

静岡県建築住宅まちづくりセンター 営業部長 齋藤 明

日本の住宅って30年で壊すの!?
[良い住宅を建てて、手入れを行い、長く住み続ける]

 住宅に関してちょっと驚くようなデータがあります。国土交通省の調べによりますと、住宅が建てられてから壊されるまでの期間がイギリス77年、アメリカ50年であるのに対し、日本は30年ということです。戦争で焼け野原になり、戦後その復興のために簡易的な住宅が建てられたという背景があったとはいえ、あまりにも大きな開きがあります。だからと言って我が国の建設技術が劣り、短い期間しか耐えられなかった訳ではありません。非常に優れた技術を誇っています。でもデータにある30年という年月では、住宅ローンがまだ残っているのに壊してしまったことになります。「一生に一度の夢のマイホーム」と言われるのであれば、もっと長く住み続けたいものです。こうした状況を背景に国土交通省では「良い性能を持った住宅を建てて、手入れを十分に行って、長く住み続けてもらう」ことを目的にした「長期優良住宅認定制度」を、平成21年6月にスタートしました。「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいた制度で、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた住宅を「長期優良住宅」として、その建築方法のほか、維持保全に対する計画、つまり住宅のメンテナンスの計画も含めて行政が認定し、認定された住宅は、所得税や登録免許税・不動産取得税・固定資産税などの特例措置が受けられます。

  • 【良い住宅には9項目の認定基準】
     良い性能を持った住宅とは、どのような住宅なのでしょうか。「長期に使用するための構造、設備を備えている」「居住環境等への配慮を行っている」「一定規模以上の面積である」「維持保全の期間、方法を定めている」ことを挙げ、このため長期優良住宅として認定を受けるためには、9項目にわたる基準を審査します。
  • ① 構造躯体(くたい)等の劣化対策
    柱や梁、主要な壁、基礎などの構造躯体が、しっかり維持管理された上で、少なくとも100年程度の使用期間となること。木造では床下や小屋裏に点検口の設置、床下空間の有効高さを330mm以上、など。
  • ② 耐震性
    極めて稀に発生する地震に対して継続利用のための改修をし易くするため、損傷を軽くすることを求め、例えば建築基準法基準の1・25倍の地震力に対して倒壊しないこと。
  • ③ 維持管理・更新の容易性
    耐用年数が短い内装や設備について、例えば配管の清掃・点検・補修・更新などを行うとき、柱や梁などの構造躯体に手を付けることなく作業が容易にできるようにする。
  • ④ 可変性
    可変性居住者の家族構成や使い方の変化等に応じて間取りの変更が可能としておく。
  • ⑤ 高齢者対策
    将来のバリアフリー改修に対応できるよう廊下や階段の幅や段の高さなどが十分確保していることや、勾配などにも配慮する。
  • ⑥ 省エネルギー対策
    断熱性能や消費エネルギーが省エネルギー基準に適合する。
  • ⑦ 住居環境
    建設地に地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定などがある場合、その内容と調和を図るなど、居住環境の維持、向上に配慮する。
  • ⑧ 住戸面積
    良好な居住水準を確保するため、例えば一戸建て住宅の場合、75㎡以上、少なくとも1フロアーの床面積(階段部分の面積を除く)が40㎡以上などの住宅規模とする。
  • ⑨ 維持保全計画
    将来を見据えて柱や梁、壁などの構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分、給水、排水の設備について、少なくとも10年ごとの点検の時期、内容を定めるといった住宅の定期的な点検、補修等に関する計画を策定する。
    長期優良住宅制度が従来の様々な制度と違うところは、良い住宅を作る事だけでなく、良好な居住状態を保ち、住み続けるためにも維持管理、つまり「住まいのお手入れ」の重要性を示していることと言えます。折角かなった夢のマイホームであれば長く住み続けたいもの。そのためにも「長期優良住宅制度」の活用を検討してみてはいかがでしょうか。

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