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コラム【住宅用地を選ぶ際の注意点(都市計画法等編2)】

公益社団法人全日本不動産協会会員 クリエイト・ジャパン浜松株式会社 岡田樹義

用途地域(住居系)
  住居系は第一種低層住居専用地域から準住居地域まで7地域に分けられています。 第一種・第二種低層住居専用地域は特に「低層住宅の環境を守るための地域」です。但し、併用住宅を考えている方は注意が必要です。非住宅部分の床面積が50㎡以下かつ建築物の延べ床面積の2分の一未満のもの等住宅以外の制限があり、事務所・店舗は限られたものしか建てられません。工場・商業施設等も建てられず、建ぺい率・容積率もかなり厳しく制限されています。更に高さも10mまたは12m以下に指定されています(絶対の高さ制限)ので事前に確認が必要です。 又、都市計画によって、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離すように定められていることもあります。(外壁の後退距離制限)

地区計画
 大規模に区画整理された区域には「良好な住環境を保全及び形成し安全性・快適性・景観(街並み)・環境」に配慮したまちづくりを進めるためのルール(地区計画)が定められている場合があります。 この地区では

1. 建築物の配置(壁面の位置)

2. 建築物の形態・意匠(形や色)

3. 工作物の形態・意匠(垣又はさく)

4. 緑化(石垣や植栽)

5. 駐車場等(駐車スペースの大きさや配置)

地区計画ごとに詳細な基準が定められていて 建築行為を行う時には事前に届け出が必要です。最低敷地面積も決められている場合もありますので将来の敷地利用も考えて計画して下さい。 指定されているかはGIS(静岡県統合基盤地理情報システム)で県内の指定された地区を見ることができます。具体的な基準については各自治体の担当課で確認下さい。

建築協定
 土地の所有者により建築協定を締結している場合もあります。建築基準法で定められた基準に上乗せして規制をされていますので事前にチェックが必要です。(但し、建築協定には有効期限があります) 住宅を建てる時は、色々な規制・制限がありますので、事前に専門家に相談する事とご自分で現地だけでなく周辺をよく確認する事をお勧めいたします。

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