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コラム住宅用地を選ぶ際の注意点(建築編)

公益社団法人全日本不動産協会会員 株式会社かわくぼハウス 殿岡武春

 前回のコラムではインフラや環境施設についてお話しました。子供の学区や通勤も問題無く、インフラも整備された土地が見つかったら次は建物です。ただし、土地は一箇所に限定せず幾つか選んでおいたほうが良いかもしれません。

建築プランを立てるには
 建物プランは土地の間口や奥行き、形状に合わせて考えることになります。まずは仲介業者から土地の寸法がわかる測量図等の資料を取り寄せてください。公図は正確性に欠けるので、公図上でプランを練るのは避けたほうが良いでしょう。今の家族構成や将来家族が増える可能性(親との同居や出産等)、意匠なども考慮しながらプランを練っていくわけですが、まず必要な部屋数を決めてしまったほうがプランは立て易いかもしれません。
建物が土地に収まらないなら3階建てにするとか、場合によれば建物を縮小しなければならないことも考えられます。あるいは他の候補地なら収まるかもしれませんので、そこはプランを優先させるか、立地にこだわるか二者択一で考えてみては如何でしょうか?

プランを練るうえで気を付けること
 プランを練る際の注意点を幾つか述べたいと思います。まず自分の土地だからといってどのような建物でも自由に建てられるわけではありません。建物は、都市計画法や建築基準法ならびに民法といった法律の範囲内で建築しなければなりません。以下、各法令上特に留意すべき点をあげてみます。都市計画法では、候補地は市街化区域内に位置しているか否か?また、計画道路にかかっていないか?などに留意してください。市街化調整区域は原則として建物を建てることはできませんし、計画道路にかかる土地には建築制限があります。

建築基準法
 建築基準法では風致地区、建蔽率、容積率、斜線制限などが主な留意点です。風致地区内では建蔽率(敷地面積に対する建築面積【建坪】の割合)が低く設定されていますし、道路や隣地から一定の距離を保ち建築しなければならないなどの制限があります。また建蔽率や容積率(敷地面積に対する建築延べ床面積の割合)が低く設定されていますと、その分建物のボリュームも押さえられてしまうので、必要な部屋数が確保できないことも考えられます。斜線制限は、通風や採光を確保し、良好な環境を保つことを目的として定められています。斜線制限とは、土地上空の空間部分についての制限なのですが、たとえば土地上にスクエアな建物を建てようと計画した場合には斜線制限には留意する必要があります。

民法
 民法には、「建物は境界線から50cm以上の距離を保たなければならない」という規定があります。つまり、たとえ自分が所有する土地であったとしても隣地とは一定の距離を保たなければならないということになります。例外として、防火地域内の耐火建築物は民法の規定に優先し、外壁を境界線に接して建築することができるということになっていますが、プランを立てる際予め隣地と充分協議しておくことをお勧めします。
 その他にも文化財保護法や急傾斜地法などにも留意してください。工期が延びたり出費が嵩むことが考えられます。
 以上簡単ですが、建築という側面から土地の選び方について述べさせていただきました。

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