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コラム【トラブル事例から学ぶ不動産取引の留意点(売買契約編)】

公益社団法人全日本不動産協会会員 株式会社れっく 疋田貞明

 土地購入(不動産取引・売買契約)に際しては、様々なトラブルの発生が想定されます。実際に、国土交通省および都道府県の所管部に持ち込まれた不動産取引の紛争相談件数で多いものとしては、「物件に関するもの」「契約の解除に関するもの」「瑕疵(かし)に関するもの」が全体の半数を占めています。こうしたことからも土地の購入には、物件に対するイメージだけで購入を決定することなく、購入後にトラブルに巻き込まれないように注意することも重要です。

 

トラブル事例1(土地境界のトラブル)
 土地購入にあたり、契約前に境界確認したところ隣地の建物の雨樋の一部が越境していることから売主に確認したところ周囲に売却を知られたくないので引き渡し後に買主から隣地所有者に申し入れて欲しいと希望され契約締結、引き渡し後に隣地所有者に雨樋の撤去を申し入れたが、越境は認めるが、直ちに撤去することは無理で、売主も承知していたと回答されトラブルになった。
トラブル回避のために
 境界に関するトラブルを未然に防止するためには、境界確定測量図(※1)のための確定測量を実施することです。隣地からの越境物の存在が判明した場合には越境状態をどのようにするのかを売主ならび隣地所有者と協議し、越境の事実ならび対処の仕方について相互に了承しておくことです。更に了承内容について覚書・確認書を作成し取り交わしておく必要があります。
※1=【確定測量図】売買対象地とすべての隣接地との境界について隣接地所有者の立会いのもとに境界確定を実施し作成された測量図

 

トラブル事例2(売買契約解除のトラブル)
 土地購入に際し売買契約を締結し手付金を支払ったが、その契約金額よりも高く買うという別の買主が現れたため売主から手付金を倍返しするので契約を解除したいと言われトラブルとなった。
トラブル回避のために
 基本的に、当事者間で特段の定めがなければ、手付(※2)は解約手付とされ、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは買主は「手付放棄」、 売主は「手付倍返し」をして契約の解除をすることができます。 本契約の場合、手付金の授受がされている段階であれば「手付倍返し」による解除となりますが、買主側が売買代金と引き換えに物件の引渡しを求めたり、中間金の支払いがされているなど「履行の着手(※3)」が行われている段階であれば、契約条項にしたがい、「契約違反」による「違約金」を支払って解除することになります。 一般的に契約内容についての理解が薄く、契約締結後も簡単に契約の解除ができると安易に考えている人も多いので、契約締結に際しては契約の解除はどのような場合にできるのかを具体的に明確に理解しておくこと必要があります。契約を締結するときは慎重に行いたいものです。
※2=【手付】売買契約・請負契約・賃貸借契約などの有償契約において、契約締結の際に、当事者の一方から他方に対して交付する金銭などの有償物のこと(民法第557条・第559条)。手付には交付される目的により、解約手付、証約手付、違約手付の3種類がある。民法で手付とは、原則的に解約手付であるとしている。また一般に取引において交付される手付の大半は解約手付であると考えてよい。解約手付とは、手付の放棄(または手付の倍額の償還)によって、任意に契約を解除することができるという手付のことである(民法第557条第1項)。わが国の売買契約等では、解約手付が交付されることが多い。具体的には、売買契約成立時に買主が売主に解約手付を交付する。買主は手付を放棄すればいつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい(これを「手付流し」という)。また売主も、手付の倍額を買主に償還することで、いつでも契約を解除でき、手付相当額以外の損害賠償を支払わなくてよい(これは「手付倍返し」という)。このように、手付相当額の出費を負担するだけで、いつでも売買契約関係から離脱できるのである。
※3=【履行の着手】手付流し・手付倍返しによる契約解除はいつまでも可能なのではなく、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点からはこのような契約解除ができなくなるとされている(民法第557条第1項)。そのため、この「履行の着手」が重要な意味を持つことになる。過去の判例では、「履行の着手」とは「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」と解釈されている(最高裁判決昭和40年11月24日)。具体的にいえば、単に物を引き渡すための「準備」や、代金を支払うための「準備」をしただけでは「履行の着手」には該当しないと考えられている。

 

トラブル事例3(ローンのトラブル)
土地の購入にあたり、買主は、金融機関からの融資を利用するためローン特約を入れた売買契約を締結したが買主はローンが一部しか借りられなかったので、土地購入契約の解除を申し入れたが、媒介(仲介)業者から手付金は返せないと言われてトラブルとなった。
トラブル回避のために
 ローン特約とは、不動産を購入するに当たって、買主が売買代金を金融機関などからの融資を利用することを前提に売買契約を締結し、融資の全部または一部について承認が得られなかった場合には、その売買契約を無条件で解除(解除条件)とする。又は、契約を解除することができる(解除権の留保)との条件を約定することをいいます。この場合、手付解除や契約違反などの解除の適用はされず、支払済の手付金は買主に返還されます。 「ローン特約」を付けるときは、1.融資申込金融機関、2.融資金額、3.融資が承認されるまでの期間、4.融資が承認されなかった場合の対応策などの設定を明確にして約定することに注意が必要です。 契約が、「ローン特約条項」によって契約の解除がされるのであれば、売主は手付金を返還しなければならず、 媒介業者は買主に対して手付金が返還できないと主張することはできません。 金融機関の融資を利用する場合には、資金計画をきちんと立て、万一の場合に備え、契約書にローン特約を入れるようにしましょう。

 

トラブル事例4(瑕疵担保のトラブル)
 購入した土地が以前、メッキ工場だったことがわかり、土壌汚染が心配の為、契約解除を申し入れたところ売主が応じずトラブルとなった。
トラブル回避のために
 購入前には、メッキ工場として利用されていた土地ということで、土壌が汚染されていた可能性は否定できません。土壌調査を実施し敷地が汚染物質等により汚染されている場合は「瑕疵担保責任(※5)」の問題となります売買の目的物に「隠れた瑕疵(※6)」があり、買主が契約の目的を達成できない場合には、買主は売主に対して契約の解除および損害賠償の請求ができます。
※5=【瑕疵担保責任】特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売主は買主に対して損害賠償等の責任を負う場合がある。このように、売主が買主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」と呼んでいる(民法第570条)。
※6=【隠れた瑕疵】「瑕疵」とは「きず」「不具合」「欠陥」という意味である。「隠れたる瑕疵」とは、特定物(新築住宅・中古住宅・土地など)の売買契約を締結した時点において、買主が知らなかった瑕疵であり、かつ買主が通常要求されるような注意力を働かせたにもかかわらず発見できなかった瑕疵のことである。例えば中古住宅の売買において、屋根の一部に欠陥があったため、引渡し後に雨漏りが発生したとする。この場合、屋根の欠陥が「瑕疵」に該当する。そして買主が売買契約当時にこの欠陥があることを知らず、かつ買主が通常要求されるような注意力を働かせても、この欠陥を発見することができなかったであろう場合には、この欠陥は「隠れたる瑕疵」に該当するといえる。

 

不動産取引は、慎重に
 不動産取引には、民法や借地借家法、宅地建物取引業等など多岐にわたる知識や理解が必要になります。しかし一般消費者にとって、これらに対する専門知識や経験も乏しいのが通常です。しかも不動産は、一般に高額なものであるため、物件に対する誤った選択が、人生設計にもダメージを及ぼしてしまうといっても過言ではありません。不動産取引においては、不明なことがあれば、不動産取引の専門家である宅地建物取引士に確認し、慎重な判断のうえ、取引をするようにしてください。

※本文に掲示した用語については、「不動産ジャパン-住まいの知識-不動産用語集」より引用

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