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気になる土地のこと

土地選びについて気を付けることは何?

気になる土地のこと

住宅を購入する際、土地の購入からという方も多いと思います。
安い土地を探していると「建築不可」という表示に出くわすことがあります。日本の土地は家を建てられる土地と建てられない土地があるのです。場所も悪くないし、値段も丁度良いなと思い詳しく見ると「建築条件付き」でハウスメーカーが選べなかったりすることも。
土地選びについて気を付けることは何?

家を建ててはいけない土地がある?? ※市街化地域と市街化調整区域

家を建てられるのは基本的に市街化地域です。「調整」がつくと基本的に住宅は建てられません。これは都市計画法で定められています。例外として法の施行前から住宅があった場合は「既存宅地」として認められています。しかし、既存宅地でも、再建築不可の場合もありますから確認が必要です。建築基準法で定められた幅4m未満の細い道路に面していると「要セットバック」となり、購入しても、住宅建築時に、道路用の土地を一部供出しなければならないケースがあります。
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用途地域とは?

例えば住宅地の真ん中に大工場が建設され騒音や排煙に悩まされたら困ります。このような用途の混在を防ぐ目的で定められています。住居、商業、工業など市街地の大枠として、第一種低層住居専用地域など12種類があります。住居専用地域にも4種類、住居地域に3種類、その他にも3種類の用途地域に住宅建築が可能です。確認せずに家を建てられない土地を買ってしまわないよう要注意。その他、農地も安いのですが、これも基本的に家は建てられませんし農家資格が無いと買えません。安い土地をみつけたら注意しましょう。
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住居専用地域にも種類が?

第一種低層の地域は、ほぼ住宅のみが建築可で、コンビニも建築できません。第二種低層になるとコンビニOK、第一種中高層では3階以上のアパートやマンション、第二種中高層では小規模スーパーや中規模病院などが建築可能となります。静かな住環境を重視する場合、第一種低層や第二種低層の地域を選択することになるでしょう。3階建てを検討する場合は、中高層や、第一種または第二種住居、商業、準工業などの土地を探すことになるでしょう。土地購入の際は、専門家や役所への確認が必要です。
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土地価格について

土地の価格はどのように決まるのでしょうか?県内で一番高い土地は○○市の○○前などと報道されますね。土地価格の参考になる情報は「公示地価」と「路線価」です。「全国地価マップ」というサイトもありますので参考にしてみてください。実際に市場で売買される価格とは開きがありますが大変参考になる情報です。知っておいて損はありません。一般に道路に面した土地が高く道路から離れるにつれて安くなります。路線価の変遷を見ると土地価格の変化がよく分かります。
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気になるワード

建ぺい率
土地面積の目いっぱいに住宅を建築することは出来ません。50%や60%と表示されます。
容積率
2階建てや3階建てを建築するときに守る必要があります。200%などと表示されます。
旗竿地
道路にアクセスするための細長い通路を有している土地の形状が旗竿に似ている事から、こう呼ばれます。密集地に多く陽当りや利便性に欠けることがある為、比較的安価な傾向があります。
セットバック
建築基準法では幅4m未満の道路に面して建築することは出来ません。古い町並みの土地には法施行前から存在する幅4m未満の道路に面している土地があります。このような土地に新たに建築する場合、幅4mとなるよう建築物を後退(セットバック)しないと建築できません。

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